Aufschlüsselung von Betriebskosten

Auch bei einer Betriebskostenabrechnung für preisfreien Wohnraum sind die Rechnungs- und Zahlungsdaten in der Abrechnung anzugeben.

Führt der Vermieter eine Baumaßnahme durch, ohne das aus der Hausleitung entnommene Bauwasser mit einem Zwischenzähler zu erfassen, so braucht sich der Mieter nicht mit einem pauschalen Abzug bei den anteiligen Wasserkosten zufrieden zu geben.

LG Berlin, Urteil vom 19. August 1997 - 64 S 268/97 -

Der Vermieter verlangte vom Mieter unter anderem die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte im Abrechnungszeitraum am Mietshaus Putz- und Dämmungsarbeiten durchführen lassen und das dazu benötigte Bauwasser aus der Hausleitung genommen. Aus diesem Grunde brachte er auf der Betriebskostenabrechnung pauschal 9% des Gesamtwasserverbrauchs in Abzug. Der Mieter forderte den genauen Nachweis des zusätzlichen Wasserverbrauchs und verweigerte die Betriebskostennachzahlung. Das Gericht war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei bereits wegen der nicht im einzelnen nach Rechnungsdatum und -höhe aufgeschlüsselten Betriebskosten unwirksam. Dies sei zwar ausdrücklich nur für preisgebundenen Wohnraum gesetzlich geregelt, das Gericht geht jedoch davon aus, daß die Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung gem. § 259 BGB erst dann erfüllt sind, wenn zu jedem einzelnen Abrechnungsposten die jeweiligen Rechnungen angegeben sind. Für den Durchschnittsmieter sei die Betriebskostenabrechnung ansonsten nicht nachvollziehbar.

Sinn und Zweck der Betriebskostenabrechnung sei es, dem Mieter die größtmögliche Transparenz zu gewährleisten, wozu es erforderlich sei, daß der Mieter sich nicht aus der Gesamtheit der vom Vermieter gegebenenfalls vorzulegenden Einzelbelege die einzelnen Rechnungen heraussuchen müsse. Der Vermieter werde durch diese Art der Zusammenstellung auch nicht unzumutbar belastet. Für die von ihm zu erstellende Abrechnung muß er nach Ansicht des Gerichts zuvor selbst die Einzelposten aufstellen und addieren, so daß die Weitergabe der Aufstellung an den Mieter nur eine unwesentliche Mehrarbeit bedeute.

Der Vermieter hatte darüber hinaus die für die Baumaßnahme entnommene Wassermenge pauschal geschätzt, ohne den tatsächlichen Verbrauch durch Zwischenzähler zu erfassen. Da es sich bei Bauwasser nicht um laufend entstehende und damit auf die Mieter umlegbare Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenumlageverordnung handelt, war es nach Ansicht des Gerichts erforderlich, diese Kosten aus dem allgemeinen Wasserverbrauch herauszurechnen. Dies wäre dem Vermieter auch ohne weiteren Mehraufwand durch Einbau einer Wasseruhr möglich gewesen. Hat er dies versäumt, dann kann er sich nicht darauf beschränken, den Gesamtwasserverbrauch pauschal zu schätzen und aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Anmerkung:
Die Frage, ob der Vermieter die Rechnungsdaten anzugeben hat, ist dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorgelegt worden.


Rechtsprechung A-Z | MieterEcho Nr. 265

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