Mieterschutz ist keine ganz neue Erfindung. Die Notwendigkeit, die Umwelt vor Mietern zu schützen, zeichnete sich schon in der Weimarer Republik ab. Mieter sollten in ihren Wohnungen bleiben und nicht so ohne weiteres in die Obdachlosigkeit gestürzt werden. Also eigentlich ein Schutz vor Vermietern.
Die Verordnungen und Gesetze, welche im Kern aus den 20ern stammen, beinhalteten schon so wesentliche Punkte wie ortsübliche Vergleichsmieten, im Falle einer Kündigung die Verpflichtung des Vermieters zur Klage und Vorläufer der Sozialklausel. Das alles war und ist noch heute für Vermieter schwer hinzunehmen. Sobald sich die Möglichkeit abzeichnet, etwas mehr aus den Mietern heraus pressen zu können, werden Forderungen laut wie: es müsse die Gewähr bestehen, aus Wohnungen die gleichen Erträge zu erzielen wie aus anderen Anlageformen, oder: die Vermieter sollen in Zukunft wieder darauf vertrauen können, daß die mietrechtlichen Bestimmungen einer vernünftigen und notwendigen wirtschaftlichen Nutzung von Mietwohnungen nicht entgegenstehen. Der Mieter muß als Kapitalanlage geschützt werden. Zu diesem Zweck wurde in den 60ern das Gesetz zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft erlassen. Die Mieten sollten auf Marktniveau gebracht werden, wofür eben auch eine Änderungskündigung, d.h. der Vermieter kann kündigen, um einen neuen Mietvertrag mit dem selben Mieter jedoch mit einer höheren Miete abzuschließen, möglich sein durfte.
Entwicklung vorübergehend gestoppt
Mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (WKSchG I) von 1971 etablierte sich in der Bundesrepublik allmählich wieder ein soziales Mietrecht. Als wichtigste Stichpunkte sollen der Ausschluß einer Änderungskündigung, der Vermieter darf nur noch aus berechtigtem Interesse kündigen, und die Begrenzung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete genannt werden. Dieses Gesetz sollte seine Wirkung allerdings ersteinmal nur zeitlich befristet entfalten dürfen. Das II. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (WKSchG II) schrieb 1974 den Kündigungsschutz als Dauerrecht, jetzt in § 564 b BGB, fest. Die Vergleichsmiete wurde ebenfalls, allerdings im Miethöhegesetz (MHG), festgeschrieben. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) brachte das Sozialstaatsprinzip zugunsten der Mieter ins Spiel.
Erneute Umkehr
Der Ausstieg aus einer sozialen Wohnungspolitik begann 1982 mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen. Als wesentlicher Punkt läßt sich die Einführung von Staffelmietverträgen nennen. Seit 1982 darf als vergleichbarer Wohnraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Miethöhegesetz (MHG) auch Wohnraum aus dem Bestand des Vermieters heran gezogen werden. Die Mieten im Mietspiegel werden nicht mehr aus dem Bestand aller Wohnungen errechnet, es werden nur Wohnungen, die in den letzten drei Jahren neu vermietet wurden oder deren Mietzins sich in den letzten drei Jahren geändert hat, einbezogen. Nicht zuletzt kann der Vermieter, so er ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen an den Mieter gerichtet hat, dieses im Zustimmungsprozeß durch ein wirksames ersetzen.
1990 zog das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz Einschränkungen des Kündigungsschutzes nach sich. Das vierte Mietrechtsänderungsgesetz von 1993 verpflichtet den Mieter jetzt in § 541 b BGB zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen werden dem Mieter in 3 § MHG aufgedrückt.
Als ebenso richtungsweisend darf die Umstrukturierung des Mietrechts in Neufünfland gewertet werden. So erlaubt §17 in Verbindung mit §10 MHG dem Mieter, eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete zu zahlen.
Tendenz
Diese wenigen Beispiele sollen eine Tendenz aufzeigen. Auch wenn noch 1993 das Bundesverfassunsggericht aus dem Sozialstaatsprinzip eine Gegenüberstellung von Eigentum und Besitz entwickelte " mit der Folge, daß der Besitz, also das Bewohnen einer Wohnung zur Miete, dem Grundrecht auf Eigentum nahezu gleichgestellt wurde -, lassen sich doch noch viele dem Mieter zum Nachteil gereichende Vereinfachungen des Mietrechts denken. Auch wenn in den letzen 20 Jahren immer wieder den Rechtsschutz des Mieters stärkende Gesetzesänderungen zu verzeichnen waren, eine bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit von Wohnraum ist Ziel der von der Bundesregierung geplanten Mietrechtsvereinfachung. Die ganze Diskussion um Mietrechtsvereinfachung ließe sich mit der einfachen Forderung, im Grundgesetz das Recht auf Wohnen zu verankern, eindeutig beenden.
wj