Beweisverteilung bei Mieterhöhung und Behauptung erheblicher Schäden

Spricht eine starke Vermutung dafür, daß es sich bei einem Mieterhöhungsverlangen um das Original handelt, dann ist es Aufgabe des Mieters nachzuweisen, es handele sich um eine Kopie. Wird eine Mieterhöhung nach § 2 Abs. 1 der Zweiten Grundmietenverordnung seit Sommer 1995 vorbehaltlos bezahlt, dann hat der Mieter nachzuweisen, daß der sich hieraus ergebende Ausgangsmietzins für die gegenwärtige Mieterhöhung aufgrund von Schäden fehlerhaft ist.

Fehlen die Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG, ist die Mieterhöhung unwirksam.

AG Pankow / Weißensee, Urteil vom 30. September 1996 - 111 C 133/96 -

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit der Begründung, die in § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 5 erwähnten Gebäudebestandteile seien zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ohne erhebliche Schäden gewesen.

Der Mieter hatte zunächst behauptet, das Mieterhöhungsverlangen sei ihm nicht im Original zugegangen. Diese Behauptung hat er jedoch weder näher dargelegt, noch beweisen können. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür beweispflichtig, daß alle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen. Hierzu gehört auch die Zustellung des Mieterhöhungsverlangens an den Mieter im Original. Spricht allerdings der Anschein einer tatsächlichen Vermutung dafür, daß das Schreiben dem Mieter im Original zugegangen ist, dann muß der Mieter die ernsthafte Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufes behaupten und beweisen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Mieterhöhungsverlangen in großer Zahl maschinell erstellen lassen und im Original verschickt. Da der durch die automatisierte Erstellung bezweckte Rationalisierungseffekt durch das Anfertigen und Versenden einer Kopie wesentlich aufgezehrt würde, ging das Gericht von einer hohen Lebenswahrscheinlichkeit dafür aus, daß es sich um ein Original handele.

Die Klage wurde dennoch abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen war bereits deshalb unwirksam, weil ein unrichtiger Ausgangsmietzins zugrunde gelegt wurde. Zwar trägt der Mieter die Beweislast, wenn er (bei Wohnraum in den neuen Ländern) vorbehaltlos die nach § 2 Abs. 1 der Zweiten Grundmietenverordnung erhöhte Miete zahlt, obwohl die dort genannten Voraussetzungen tatsächlich nicht gegeben sind. Den detaillierten Vortrag des Mieters über erhebliche Schäden an Dach und Hausflur konnte der Vermieter jedoch durch sein pauschales Bestreiten nicht entkräften. Das auf der Grundlage eines falschen Ausgangsmietzinses berechnete Mieterhöhungsverlangen ist nach Ansicht des Gerichtes unwirksam.

Im Übrigen war das Mieterhöhungsverlangen aber auch schon deshalb unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht vorlagen. Danach hätten mindestens drei von fünf Gebäudebestandteilen ohne erhebliche Schäden sein müssen. Hier aber wiesen neben dem Dach und dem Hausflur auch die Fenster des Hauses - wie die Klägerin einräumte - erhebliche Schäden auf.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bergmann


mitrechtliche Tips von A-Z | Rechtsprechung A-Z | MieterEcho Nr. 261

HTML-Auszeichnung © 1997 U. Pieper