Betriebskostenarten
1. Grundsteuer
Nach §2 BetrKV gehören hierzu "die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (...) namentlich die Grundsteuer".
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer B, die auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben wird sind drei Größen von Bedeutung:
- Der Einheitswert, der vom Finanzamt in einem Bescheid festgelegt wird. Grundlagen für den Einheitswertbescheid sind u.a.: Die Quadratmeteranzahl der Wohn-/Nutzfläche; die Bauart; das Baujahr; die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert).
- Die Steuermesszahl gemäß § 15 GrStG. Sie beträgt bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille (abhängig von der Höhe des Einheitswerts), bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille, bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille. Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Er liefert die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.
- Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Grundsteuerhebesatz in Berlin 810%.
Berechnungsbeispiel:*)
Der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert für eine Eigentumswohnung sei 50.000 Euro. Der Grundsteuermessbetrag beträgt in diesem Fall 3,5 Promille von 50.000 Euro (= 175 Euro). Der Hebesatz der Gemeinde Berlin von 810% erhöht diesen Grundsteuermessbetrag um das 8,1-fache. Die Jahresgrundsteuer beträgt also 175 Euro x 810% (= 1417,50 Euro) und die vierteljährliche Rate demzufolge 354,38 Euro.
*) der Einfachheit halber für eine Eigentumswohnung
Was ist umlagefähig?
Die Grundsteuer ist nach der BetrKV umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (s.o.).
Was ist nicht umlagefähig?
Falls bei gemischt genutzten Gebäuden durch die gewerbliche Nutzung eine Erhöhung der Grundsteuer verursacht wurde, muss der Anteil, der auf die Gewerbeeinheit entfällt, von der Grundsteuer für die Wohneinheiten getrennt werden. Der Vorwegabzug hat nach den für Wohn- und Gewerberaum unterschiedlichen Jahresrohmieten zu erfolgen, da nur auf diese Weise berücksichtigt werden kann, mit welchen Anteilen diese jeweils in den für die Grundsteuerberechnung maßgeblichen Einheitswert eingeflossen sind. Also garantiert nur eine Differenzierung nach Jahresrohmieten, dass Wohnungsmieter/innen lediglich die auf die Wohnfläche entfallenden Grundsteuerkosten anteilig zu tragen haben (AG Charlottenburg, Urt. v. 18.07.2008, AZ: 220 C 20/08).
Was beeinflusst diese Betriebskostenart?
Wichtige Einflussgrößen auf die Höhe der Grundsteuer sind Gebäudefläche und Alter. Mit zunehmender Gebäudegröße steigt tendenziell die Höhe der Grundsteuer und mit zunehmendem Alter verringert sie sich.
Überprüfung dieser Betriebskostenart
Wenn die Grundsteuerforderung des Abrechnungsjahres höher ist als die des Vorjahres, sollten vom Vermieter im Rahmen einer Belegeinsicht als Kopie angefordert werden:
- der Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des "Einheitswerts" bzw. des "Ersatzbemessungswerts" des Gebäudes bzw. der Gebäude der Abrechnungseinheit;
- der Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten "Hebesatz".
Im "Einheitswertbescheid" sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel bereits getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen und Gewerbe/Geschäfte ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten (z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen).
Sie sollten die Stimmigkeit der oben genannten Belege prüfen und gegebenenfalls nach mietrechtlicher Beratung ihre Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter schriftlich mitteilen.
