Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Wohnungspolitik

Erst abgezockt, dann verscherbelt: Die Destruktion der kommunalen Wohnungswirtschaft in Berlin - vor der rot-roten Koalition

Joachim Oellerich


Bis 1989 schien die Welt für den GGW, den Verband der gemeinnützigen und kommunalen Wohnungsunternehmen (GWU), noch in Ordnung und selbst als im Dezember desselben Jahres das Gemeinnützigkeitsgesetz aufgehoben wurde, hielt sich der Protest in Grenzen.
Im Grunde handelten die GWU schon lange zuvor eher marktkompatibel als sozial-gemeinnützig und den Verlust der mit der Gemeinnützigkeit verbundenen Steuervorteile glaubten sie, durch die Befreiung von den Bindungen des Kostenmietrechts und den lukrativen Übergang in das Vergleichsmietensystem mehr als kompensieren zu können. So klang denn auch die Entgegnung des GGW-Vorsitzenden Steinert an die Adresse des Wohnungsbauministers Schneider auf einer Informationsveranstaltung 1987 eher enthüllend als besorgt: "Die Insider wissen, unsere Unternehmen werden mit der Steuerpflicht unternehmerisch nicht schlechter leben, teilweise sogar besser als mit der Steuerbefreiung."
Die Gemeinnützigen, die quasi parastaatlichen Träger des sozialen Mietwohnungsbaus, hatten zudem in den zurückliegenden Jahrzehnten so viel Speck angesetzt, dass sie die Kälte des Markts noch lange nicht zu fürchten brauchten. Opposition gegen die Abschaffung der Gemeinnützigkeit für die Wohnungsbauunternehmen übten eher die Städte, die sich seinerzeit noch in der Pflicht, eine aktive Bestands- und Belegungspolitik zur Bekämpfung von Wohnungsnot zu verfolgen, sahen.


Das liberale Berlin der CDU

In Berlin jedoch befand sich eine solche politische Zielstellung schon lange nicht mehr auf der Tagesordnung des seinerzeitigen CDU-Senats. Bereits 1984 bei seinem ersten Amtsantritt hatte der regierende Bürgermeister Diepgen programmatisch

  • die Beendigung der Dominanz der GWU, denen nur die Sorge für die Problemgruppen des Wohnungsmarkts überlassen werden sollte,
  • die forcierte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  • und die Privatisierung des Bestands an Sozialwohnungen
  • angekündigt.

Diesem aus (wirtschafts-)politischer Ideologie entwickelten Programm fehlte noch das spätere, die Globalisierung flankierende neoliberale Argument der ‚leeren Haushaltskassen'. Es konnten daher Umwandlung, Eigentumsbildung und Privatisierung von Wohnungsbeständen nicht nachhaltig und vor allem wegen der sich bald zeigenden Verschärfung auf dem Wohnungsmarkt auch nicht ungestört umgesetzt werden. Die Volkszählung von 1988 enthüllte ein Defizit von 40.000 Wohnungen. Außerdem verschärfte sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt durch eine beschleunigte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die geringe Neubautätigkeit und den Zustrom von Aus- und Übersiedlern zusehends. Im Jahr 1990 wurde eine "neue Wohnungsnot" festgestellt und der Fehlbedarf für Gesamtberlin auf 100.000, zwei Jahre später sogar auf 150.000 Wohneinheiten geschätzt. (Viele unserer Leser/innen werden sich noch an die samstagabendlichen langen Schlangen vor den Zeitungsverkaufsstellen erinnern, wo Wohnungssuchende geduldig auf die Sonntagsausgabe der Morgenpost warteten, um sofort mit den Inseraten der Wohnungsangebote die nächste Telefonzelle zu erstürmen.)
Von der grundsätzlichen Linie seiner Partei, der Privatisierung, war 1990 der Finanzsenator Elmar Pieroth (CDU) trotz der Wohnungsnot nicht abgerückt. Aber er verschmähte noch wirtschaftsliberal-selbstbewusst das Argument der leeren Kassen: "Wir verkaufen keine Beteiligungen um uns vor Sparaufgaben zu drücken, es geht um Ordnungspolitik und einen schlanken Staat."
Nach der Wende boten die so genannten Altschulden der kommunalen Ostberliner Wohnungsbaugesellschaften die Rechtfertigung zu einer politisch begründeten Privatisierung von 15% ihrer Bestände. Eine Situation, die Liberalisierer aller Couleur nutzten um auch die Westberliner kommunalen Unternehmen zur Kasse zu bitten.


Die Ära Pieroth: Dividendenzahlung und Privatisierungsbeschluss-West

Bis 1990 führten die GWU traditionell keine Dividenden an die Stadt ab. Nach der Wende wurden sie sofort mit Hinweis auf die Haushaltslage zu Dividendenzahlungen in Höhe von 4% verpflichtet. Im Gegenzug wurde ihnen "gestattet", Bestände zu privatisieren. Durch die Verkäufe sollte ihre Eigenkapitalbasis gestärkt und ihre Zahlungsfähigkeit erhöht werden. Die GWU brauchten allerdings diese Fürsorge nicht. Sie hatten nicht die geringsten Schwierigkeiten, die Dividenden aus dem laufenden Geschäftsbetrieb zu erwirtschaften. Verkäufe zogen sie zunächst überhaupt nicht ins Kalkül, zur Enttäuschung der politischen Parteien, die mit der Dividendenforderung die Privatisierungen in Gang setzen wollten.
Der erste massive Vorstoß gegen die zögerliche Haltung zur Privatisierung kam selbstverständlich von der FDP. Am 21.05.1992 fand im Abgeordnetenhaus eine parlamentarische Debatte über eine große Anfrage der freien Demokraten zur Wohnungsprivatisierung statt. Die FDP (traditionell die Partei der Hausbesitzer) machte sich in der Auseinandersetzung zur Anwältin der Mieter: Eigentumsbildung sei der beste Mieterschutz, er biete Schutz vor Verdrängung im Kiez und erzeuge dort mehr Stabilität. (Man muss solche Argumentationsmuster erkennen: Das Beste für die Mieter sei die Wohlfahrt der Eigentümer, das Beste für die Gewerkschaftsmitglieder, ihre Führung über Bord zu werfen usw. ) Die CDU setzte auf die Steuereinnahmen: Das Eigentum müsse gefördert werden, sonst gingen die Besserverdienenden ins Umland.
Wohnungsbausenator Nagel (SPD) hielt zu der Zeit noch dagegen: Die Förderungsschwerpunkte im Mietwohnungsbau seien notwendig und auf den belegungsgebundenen Bestand könne nicht verzichtet werden. Deshalb müsse ein Verkauf dieser sozial und politisch wichtigen Bestände abgelehnt werden. Eigentum könne nur durch Neubau entstehen.
Die Grünen entgegneten den Eigentumsprotagonisten der FDP: "Sie treiben mit ihrem Modell (der Privatisierung, J.O.) die Leute entweder aus der Stadt oder in die Verschuldung, Leute, die nicht im Traume daran gedacht haben, sich solche Probleme aufzuladen. Leisten können sich leichten Herzens solche Modelle nur die Leute, die ohnehin begütert sind."
Doch schon bald änderte sich die Haltung von Bausenator Nagel. Aus "Gerechtigkeitsgründen", meinte er, sei es angeraten, nicht nur in Ostberlin die Wohnungsunternehmen 15% ihres Bestands veräußern zu lassen, sondern "auch in Westberlin Mieter zum Kauf ihrer Wohnungen einzuladen".
Der Privatisierungsbeschluss-West war vor diesem veränderten politischen Hintergrund nur noch Formsache. Im Rahmen der Haushaltsberatungen für den Doppelhaushalt 1995/96 vom 10.07.1994 fand sich letztlich nur ein Passus mit rein fiskalischer Bedeutung, der festlegte, dass auch im Westteil der Stadt zur Entlastung des Haushalts von den GWU 15% der Bestände vorrangig an die Mieter zu veräußern seien.


Die Ära Fugmann-Heesing: Sonderzahlungen durch Grundstückserwerb und In-sich-Verkäufe

1995 wurde für die kommunale Wohnungswirtschaft ein folgenreiches Jahr. Die Neukonstituierung des CDU/SPD Senats nach den Wahlen 1995 brachte Frau Dr. Fugmann-Heesing an die Spitze der Finanzverwaltung. Sie hatte nicht die geringsten Schwierigkeiten, aus dem Stand die Verkaufsleistungen ihres christdemokratischen Vorgängers in Bezug auf öffentliches Vermögen deutlich zu überbieten.
Das Haushaltsstrukturgesetz von 1996 lieferte ihr das erforderliche Instrument, um auch die Wohnungsbauunternehmen das finanzielle Gruseln zu lehren. Es gestattet, die Beteiligungs- und Grundstückspolitik der Stadt konsequent auf die Erzielung von Erträgen auszurichten, laxer ausgedrückt, die GWU gnadenlos abzuzocken. Die Gesetzespräambel postuliert: "Der finanz- und haushaltspolitische Sonderstatus des Landes Berlin ist zu Ende gegangen", und sie droht an "Ziel der Haushaltskonsolidierung ist es, neue Handlungsspielräume für Zukunftsaufgaben der Stadt zu gewinnen und eine Stadt der sozialen Gerechtigkeit und des wirtschaftlichen Wachstums zu gestalten."
"Soziale Gerechtigkeit" ist immer der neoliberale, kostengünstige Ersatz für "soziale Leistungen".
Die Wohnungsbauunternehmen hatten sich bis dahin noch immer gegenüber den Privatisierungsforderungen des Senats zurückhaltend gezeigt. Jetzt gerieten sie in das Fadenkreuz der "Vermögensaktivierungspolitik" von Frau Dr. Fugmann-Heesing.

Auf dreierlei Weise begann sie, die Mittel der Gesellschaften abzuschöpfen:

  • durch die Verpflichtung zur Zahlung von Sonderdividenden,
  • durch die Verpflichtung zum Kauf von landeseigenen Grundstücken sowie
  • durch die so genannten In-sich-Geschäfte.

Die Unternehmensberaterin Frau Dr. Fugmann-Heesing beherrschte die Privatisierungsklaviatur virtuos. Die GWU wurden verpflichtet, landeseigene Grundstücke mit Eigentumsprojekten zu entwickeln, der großzügige Kaufpreis für die nur bedingt tauglichen Grundstücke floss wie eine reguläre Dividende in die Landeskasse. Weil aber noch Sahne drauf gehörte, wurden Sonderdividenden eingefordert. Doch auch das genügte längst nicht. Die Krönung waren die In-sich-Geschäfte der Finanzsenatorin. Deren Prinzip war: Eine städtische Gesellschaft musste die andere kaufen und den Kaufpreis an den Senat abführen. In eine Alltagsituation übersetzt: Das Kleingeld in der linken Hosentasche verkauft man der rechten Hosentasche, die dann den Erlös schuldet. Zwar wurde Berlin nicht reicher durch diese Operation, aber die GWU gerieten unter Druck, wurden ausgenommen und waren letztlich privatisierungsreif.
Den Anfang machte die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, die das Wohnungsunternehmen in Treptow und einige Jahre später die Wohnungsbaugesellschaft in Hellersdorf zu erwerben hatte.
Die Degewo musste zur gleichen Zeit die Wohnungsbaugesellschaft Köpenick kaufen und die GeSoBau erst die Wohnungsbaugesellschaft Pankow und kurz darauf die Gesellschaft in Weißensee.
Im September 1997 wurde vom Senat beschlossen, die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain an die Wohnungsbaugesellschaft Mitte und die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg an die Wohnungsbaugesellschaft Hohenschönhausen zu veräußern. Immer flossen dabei die Mittel der landeseigenen Wohnungsbauunternehmen in die landeseigene Haushaltskasse.
Die Finanzsenatorin erklärte auf einer Pressekonferenz im März 1998, dass die Haushaltserlöse der Wohnungsbaugesellschaften im Jahr 1997 rund 710 Mio. DM betragen haben, damit allerdings weit unter den geplanten 1,26 Mrd. DM zurückgeblieben seien. Zu dieser Angabe müssen aber noch ca. 600 Mio. hinzugerechnet werden, die allein in diesem Jahr durch die In-Sich-Geschäfte zwischen den Wohnungsbaugesellschaften erzielt wurden.


Verkauf der Gehag

Frau Dr. Fugmann-Heesing musste den Sozialdemokraten ihre liberale Strategie erst vermitteln. Doch die erwiesen sich als äußerst willig. "Der SPD-Parteitag im Januar 1997 stimmte grundsätzlich dem Verkauf städtischer Wohnungen zu. Obwohl der Stadtentwicklungssenator Strieder noch im Mai kategorisch den Verkauf von Wohnungsbaugesellschaften abgelehnt hatte, schlug Fugmann-Heesing vor, zusätzlich durch erneute In-sich-Geschäfte unter den Gesellschaften weitere 300 bis 400 Mio. DM für den Landeshaushalt zu aktivieren."* Auf dem Landesparteitag vom 15.11.1997 der SPD wurde dann beschlossen, "den Landeshaushalt durch die Bildung von Grundstücksfonds, die Teilprivatisierung und den Verkauf eines Teils der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu entlasten." Im November 1998 schließlich beschloss der Senat den Verkauf der Gehag. Gegen den Willen von Frau Dr. Fugmann-Heesing verblieb eine Sperrminorität von 25,01% der Aktien im Landesbesitz. Der Verkaufserlös belief sich auf 950 Mio. DM.
Ende März 1999 veröffentlichte die damalige Führungsquadriga der SPD (Momper, Böger, Fugmann-Heesing und Strieder) ein Positionspapier "Chancen für Fortschritt und Gerechtigkeit", das auf den hohen kommunalen Wohnungsbestand hinwies (453.000 Wohnungen, 23% des Gesamtbestands) und den Verkauf zweier weiterer Wohnungsbaugesellschaften empfahl. Parteiinterner Protest führte zu einem revidierten Beschluss. Es wurde jeweils die Beibehaltung einer Sperrminorität vorgesehen.
Der Koalitionsvertrag von 1999 schrieb schließlich den Verkauf zweier Wohnungsbaugesellschaften fest, nannte aber namentlich nur die GSW. Gleichzeitig wurde die Selbstverpflichtung formuliert, dass zur "wirksamen Marktbeeinflussung (...) ein Mietwohnungsbestand von ca. 300.000 Wohnungen bei mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsunternehmen zu sichern" sei. Der später durch seine Leidenschaft für das Tempodrom politisch stolpernde Strieder lehnte zwar den für 2001 geplanten Gewobag-Verkauf ab, die GSW aber wurde zum Verkauf ausgeschrieben. Gleichzeitig ging die Vorbereitung weiterer In-sich-Geschäfte voran.
Die SPD-Fraktion folgte auf ihrer Sitzung vom 06.06.2000 Strieders Linie: Das Land behielt bei der GSW eine Sperrminorität, auf den Verkauf einer weiteren Gesellschaft wurde verzichtet, damit der Richtwert von 300.000 kommunalen Wohnungen eingehalten werden konnte. Finanzsenator Kurth (CDU), der die Unternehmensberaterin Fugmann-Heesing abgelöst hatte, signalisierte Zustimmung und so beschloss am 27.06.2000 der Senat den Verkauf von 74,9% der Anteile der GSW.
Doch ziemlich schnell zeigte sich: Ein Beschluss ist eine Sache, seine Umsetzung eine andere. Zwar meldeten sich Interessenten, aber bei solch heiklen Geschäften ist eine gewisse Bonität erforderlich. Für eine Wohnungsbaugesellschaft mit 72.000 Wohnungen müssen Käufer erst einmal gefunden werden. Die Erwerber der Gehag WMC (Karl Ehlerding) und RSE (Lutz Ristow) bewarben sich zwar, ließen aber Zweifel an ihrer Bonität aufkommen. Geschäfte dieser Größenordnung spielen sich nicht mehr im regionalen, auch nicht im nationalen, sondern nur noch im globalen Rahmen ab. Dass die Bewerber nur ein allzu billiges Schnäppchen machen wollten, wurde seinerzeit noch als störend empfunden. Der Finanzsenator Kurth zeigte Bedenken und so wurde der Verkauf der GSW zunächst erst einmal vertagt.

 

Der Zukunft zugewandt: Dr. Thilo Sarrazin

Am 17.01.2002 übernahm Herr Dr. Thilo Sarrazin in der SPD/PDS-Koalition das Amt des Finanzsenators. Der richtige Mann zur richtigen Zeit am richtigen Ort - vom Standpunkt des Wirtschaftsliberalismus her gesehen. Ihm gelang auf Anhieb der Verkauf der GSW an den Geier-Fonds Cerberus. Das bedeutete: 72.000 Wohnungen aus kommunalem gemeinnützigen Bestand wurden zur privaten Verwertung freigegeben. Als Kaufpreis kursierte der Betrag von 405 Mio. Euro und - so wurde kolportiert - die Übernahme von 1,7 Mrd. Schulden, die sich aus der segensreichen politischen Tätigkeit der vergangenen Finanzsenatoren, vornehmlich der Unternehmensberaterin Frau Dr. Fugmann-Heesing angehäuft haben sollen.Danach ließ Sarrazin, der ein beliebter Gast auf den Marketing-Veranstaltungen von Cerberus war, keinen Zweifel aufkommen, dass er problemlos die gesamte kommunale Wohnungswirtschaft an die Private Equity Fonds verkaufen würde.  Wenn es dazu nicht gekommen ist, dann liegt das nur zum Teil an dem schmählichen Abgang dieses Senators. Inzwischen hat sich die Finanzlandschaft gewandelt, die Geschäfte des Finanzkapitalismus haben in den Jahren 2007 ff. deutliche Einbrüche erlebt.

 

*Coenen, Boris (2001): Berliner Wohnungsprivatisierung, Analyse und Wertung. Unveröffentlicht.

 

(Dieser Artikel ist ursprünglich im MieterEcho Nr. 310 (Juni 2005) erschienen und leicht verändert worden.)


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