Mietrecht
Urteile
Einstweilige Verfügung zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen
Bei Eilbedürftigkeit kann der Vermieter seine Ansprüche im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend machen.
Liegt ein Gefahrenverdacht vor, so muss der Vermieter von mehreren gleich geeigneten Untersuchungsmethoden diejenige wählen, die den Gebrauch am wenigsten beeinträchtigt.
LG Berlin, Urteil vom 08.08.2002 – AZ 61 S 240/02 –
Zwischen dem Vermieter und den Mietern der Wohnung im Vorderhaus, 4. OG, bestand Streit über den Umfang der Untersuchung von Mängeln. In mehreren Wohnungen des Gebäudes war festgestellt worden, dass die Decken unter dem Erdgeschoss, dem 1. und dem 2. Obergeschoss und dem Dachgeschoss starke Braunfäuleschäden aufweisen. Weiterhin wurde an einigen Stellen Echter Hausschwamm festgestellt. Der stärkste Schwammbefall war in den Bad- und Küchenbereichen zu verzeichnen.
Die Verhandlungen zwischen den Mietparteien der streitgegenständlichen Wohnung über eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Untersuchung der Decken der gemieteten Wohnung führte nicht zu einer Einigung. Am 15.04.2002 erließ das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf einen Bescheid, nach dem die Mieter die zimmerweise Begutachtung der Wände und Decken zu dulden hätten, weil der dringende Verdacht bestehe, dass auch auf der Etage der Mieter die Decken und Wände Braunfäulebefall und echten Hausschwamm ausweisen und die Tragfähigkeit der Deckenbalken nicht mehr gewährleistet sei. Am 06.06.2002 erging auf Grund des Widerspruchs der Mieter ein Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes, in dem festgehalten wurde, dass die erforderlichen Untersuchungen endoskopisch durchzuführen sein, soweit bautechnische Unwägbarkeiten dem nicht entgegenstünden.
Der Vermieter vertrat die Ansicht, mit den endoskopischen Untersuchungen könnte ein eventueller Befall mit Hausschwamm nicht mit vollständiger Sicherheit festgestellt werden. Es sei daher erforderlich, in sämtlichen Zimmern die Dielen abzunehmen. Er beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, die Mieter zur Duldung der Aufnahme des Fußbodens in Küche, Bad und allen Wohnräumen zu verpflichten.
Das Amtsgericht hatte dem Eilantrag in vollem Umfang stattgegeben. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verpflichtete die Mieter lediglich zur Duldung der Aufnahme des Fußbodens in Küche und Bad. Im angrenzenden Flur sowie in den übrigen sieben Zimmern verpflichtete es die Mieter zur Duldung einer endoskopischen Untersuchung. Es wies in seiner Begründung darauf hin, dass die Mieter gemäß § 554 BGB grundsätzlich verpflichtet seien, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden. Der Umfang der Duldungspflicht erstrecke sich grundsätzlich auch auf die Überprüfung eines Gefahrenverdachts zur Ermittlung eventuell notwendiger Instandsetzungsarbeiten. Diese so genannte Vorverlagerung der Duldungspflicht erfordere jedoch, dass der Vermieter die Mieter in ihrer vertragsgemäßen Wohnnutzung nur in einer dem Umfang des Gefahrenverdachtes entsprechenden Weise beeinträchtigen dürfe. Daraus folge, dass von mehreren in gleicher Weise geeigneten Untersuchungsmethoden die weniger in den Mietgebrauch eingreifende zu wählen sei.
Aus diesem Grunde konnte der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts für die (im einstweili-gen Verfügungsverfahren) geltend gemachte Duldung nur verlangen, dass in den Zimmern ein endoskopisches Verfahren durchgeführt wird. Der Verdacht, dass die Balken in der Wohnung des Mieters mit Hausschwamm befallen sind ergebe sich daraus, dass in allen anderen Stockwerken Nässeschäden festgestellt worden. Die Behauptung des Vermieters, erst durch vollständige Freilegung und Abbeilung der Balkenköpfe könne der tatsächliche Umfang des Befalls und des Zerstörungsgrades festgestellt werden, ließ das Landgericht nicht gelten. Es geht davon aus, dass auf Grund des vorgetragenen Sachverhaltes - zumindest für die Wohnräume - die Notwendigkeit einer Freilegung der Balken (noch) nicht begründet war, da zunächst festgestellt werden sollte, ab und an welchen Stellen die Balken überhaupt Schädigungen aufweisen. Lediglich für die Bereiche Küche und Bad vertritt das Landgericht die Ansicht, dass der Vermieter insoweit nicht auf das endoskopische Verfahren zu beschränken sei. Die Feststellungen in den anderen Stockwerken hätten ergeben, dass gerade in diesen Bereichen mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Feuchteschäden zu rechnen sei.
Das Landgericht führte weiter aus, dass sich das Eilbedürfnis daraus ergebe, dass für den Fall eines erheblichen Schwammbefalles die Standsicherheit des Wohngebäudes gefährdet sei und damit auch Gefahren für Leib und Leben der Bewohner und Nutzer des Hauses bestehen könnten. Aus diesem Grunde stehe die Vorschrift des § 940 a ZPO, nach der durch einstweilige Verfügung grundsätzlich die Hauptsache nicht vorweggenommen werden soll, dem Erlass einer einstweiligen Verfügung in diesem Fall nicht entgegen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 294
