Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Absatz 1, § 241 Absatz 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Absatz 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Absatz 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 157/17 –

Nach der Rückgabe einer Mietwohnung verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen diverser Beschädigungen in der Wohnung. Es gab in mehreren Zimmern Schimmelbefall durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, Kalkschäden an Badezimmerarmaturen und Lackschäden an einem Heizkörper. Außerdem verlangte der Vermieter Ersatz für den Mietausfall wegen der aufgrund der Schäden erst später möglichen Weitervermietung der Wohnung.
Das Landgericht Schweinfurt hatte dem Vermieter in zweiter Instanz Schadensersatz in Höhe von über 5.000 Euro zugestanden, der Mieter legte gegen das Urteil Revision ein. Er vertrat die Auffassung, dass der Vermieter ihm zunächst eine Frist zur Beseitigung der diversen Schäden hätte setzen müssen, was dieser nicht getan hatte. Die Revision des Mieters blieb jedoch erfolglos. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass § 249 BGB auch in Fällen der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter anwendbar ist, und zwar unabhängig davon, ob das Mietverhältnis bereits beendet ist oder nicht. Danach kann der Geschädigte entscheiden, ob er die Wiederherstellung der beschädigten Sache oder Schadensersatz in Geld verlangt. Der Vermieter musste dem Mieter hier also nicht die Möglichkeit einräumen, die Schäden selbst zu beseitigen, sondern konnte von ihm direkt die Zahlung des zur Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrags fordern. Den durch die erst später mögliche Wiedervermietung entstandenen Schaden musste der Mieter ebenfalls ersetzen. Auch in einem laufenden Mietverhältnis kann ein Vermieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs vom Mieter, der die Mietsache beschädigt, sofort Schadensersatz in Geld verlangen. In diesem Fall muss er das erlangte Geld dann allerdings auch tatsächlich in die Schadensbeseitigung investieren.

Anmerkung:
Von solchen Fällen einer Beschädigung der Mietsache durch unsachgemäßen Gebrauch zu unterscheiden sind vom Mieter übernommene turnusmäßige Schönheitsreparaturen. Sind solche wirksam vertraglich auf den Mieter abgewälzt worden und gibt dieser die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand zurück, muss ihm der Vermieter zunächst eine Frist zur Erfüllung dieser Verpflichtung setzen.

 

 


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