Mietrecht
Urteile
Betriebskosten und Mietminderung wegen Mängel außerhalb der Wohnung
2. Die Beobachtung und Überwachung der Wohnanlage bezüglich eigenmächtig vorgenommener baulicher Veränderungen gehört zu den umlagefähigen Hauswarttätigkeiten.
3. Die unregelmäßige Reinigung von Hof und Treppenhaus, die über viele Monate unterbliebene Abfuhr des Laubs und über längere Zeiten überquellende Glascontainer rechtfertigen keine Minderung der Miete.
AG Schöneberg, Urteil vom 18.07.2017 – AZ 8 C 131/15 –
Die Mieterin einer Schöneberger Wohnung minderte die Miete, da der Vermieter das Grundstück zunehmend verwahrlosen ließ. Das Laub aus dem teilweise begrünten Hinterhof wurde über mehrere Monate hinweg nicht abtransportiert, die Müllstandfläche war ungepflegt und insbesondere die Glascontainer quollen immer wieder über längere Zeit über. Außerdem wurde das Treppenhaus oft mehrere Wochen lang nicht gereinigt. Darüber hinaus kürzte die Mieterin mehrere Betriebskostenabrechnungen. Unter anderem wandte sie gegen die Abrechnungen ein, dass der Vermieter die Kosten der „Gartenpflege“ nur auf die Wohnraummieter umgelegt hatte, da die Gewerbemieter im Vorderhaus den Hof nicht nutzen würden. Außerdem seien die Kosten des „Hauswarts“ jedenfalls nicht in vollem Umfang umlagefähig, da dieser laut Hauswartvertrag auch mit der Beobachtung und Überwachung der Anlage auf unerlaubte bauliche Änderungen durch die Mieter beauftragt sei. Das Amtsgericht Schöneberg folgte der Auffassung der Mieterin nur teilweise. Es hielt eine Minderung wegen des ungepflegten Zustands von Hof und Treppenhaus nicht für gerechtfertigt. Die Begründung lautete: „Da der Treppenaufgang des Hauses lediglich dem Zugang zur Wohnung dient und nicht (…) ersichtlich ist, dass es der (Mieterin) etwa aufgrund des Stapelns der Glasflaschen oder des nicht Abfahrens des Laubes nicht mehr möglich gewesen wäre, selbst Glas zu entsorgen oder durch das nicht entfernte Laub die Passierbarkeit in erheblichem Umfang eingeschränkt oder unmöglich war, stellen die geschilderten Mängel im Wesentlichen eine rein optische Beeinträchtigung dar, die eine Minderung des Mietzinses nicht rechtfertigen. “
Dagegen bestätigte das Gericht die Auffassung der Mieterin, dass die Kosten der Gartenpflege grundsätzlich auf alle Mieter umzulegen sind. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Garten (teilweise) einzelnen Mietern zur exklusiven Nutzung zugewiesen sei. Auch die von der Mieterin vorgenommene Kürzung der Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung hielt das Gericht für angemessen, da der Vermieter nicht erklären konnte und auch aus den Rechnungsunterlagen nicht ersichtlich war, weshalb diese Kosten um ein Mehrfaches gestiegen waren. Für unproblematisch hielt das Gericht dagegen die Umlage der Kosten für die Beobachtung und Überwachung der Anlage durch den Hauswart „bezüglich eigenmächtig vorgenommener baulicher Änderungen“ . Diese betreffe „den Gesamtzustand des Hauses“ und sei damit „ohne Weiteres von der Hauswarttätigkeit umfasst“.
Anmerkung: Der vom Gericht angenommene generelle Ausschluss von Minderungen für optische Mängel im Bereich außerhalb der Wohnung erscheint zumindest zweifelhaft. Da der (auch optische) Zustand von Grundstück und Eingangsbereich/Treppenhaus in die Bestimmung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel einfließt, dürfte bei einer erheblichen Verschlechterung ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht erst dann vorliegen, wenn Hof oder Treppenhaus „nicht mehr passierbar“ sind.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
