Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Befristeter Mietvertrag durch Zwangsverwalter (1)

Der Inhalt der Verordnung über die Geschäftsführung und Vergütung des Zwangsverwalters (ZwVerwVO) befreit diesen nicht von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Schließt ein Zwangsverwalter in Anwendung des § 6 ZwVerwVO einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag, dann steht dem Mieter gleichwohl das Recht zu, gem § 564 c Abs. 1 BGB die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

LG Berlin, Beschluss vom 29.12.1999 – AZ 62 T 91/99 –

Der Mieter hatte einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter geschlossen. Zwei Monate vor Ablauf der Frist verlangte der Mieter vom Zwangsverwalter die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 564 c BGB. Der Zwangsverwalter lehnte dies ab und verwies auf die für ihn geltende Vorschrift des § 6 ZwVerwVO, nach der er verpflichtet sei, außausschließlich Mietverträge abzuschließen, deren Mietdauer ein Jahr nicht überschreite. Er bot dem Mieter daher lediglich einen weiteren auf ein Jahr befristeten Mietvertrag an. Er war der Meinung, wegen der bevorstehenden Zwangsversteigerung reiche eine weitere Verlängerung um ein Jahr aus. Der Mieter habe nach Ablauf der (neuen) Befristung die Möglichkeit, den Fortsetzungsanspruch gegen den Erwerber geltend zu machen.

Die Klage des Mieters hatte in der zweiten Instanz Erfolg. Das Landgericht stellte fest, dass dem Mieter ein Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses zusteht. Die Aufgabe des Zwangsverwalters bestehe darin, in Ausübung der ihm übertragenen Rechte und Pflichten alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Solange er Zwangsverwalter sei, habe er die Rolle des Vermieters daher mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Aus diesem Grunde konnte der Mieter nur gegen den Zwangsverwalter klagen. Aus dem Umstand, dass der Zwangsverwalter die Rolle des Vermieters übernommen hatte folgte nach Ansicht des Landgerichts auch, dass sich der Anspruch auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 564 c BGB gegen den Zwangsverwalter richtet. Hierbei komme es nicht darauf an, ob eine spätere Aufhebung der Zwangsverwaltung absehbar ist oder nicht. Der Zwangsverwalter wurde auch nicht mit dem Argument gehört, die Vorschrift des § 6 ZwVerwVO verbiete ihm den Abschluss von Mietverträgen, die länger als ein Jahr befristet sind. Die Verordnung bestimme lediglich, dass die vom Zwangsverwalter abzuschließenden Mietverträge die Zeit von einem Jahr nicht überschreiten sollen und verpflichten den Zwangsverwalter, eine Entscheidung des Gerichts einzuholen, wenn er eine Abweichung für geboten hält. Nach Ansicht des Landgerichts wird der Zwangsverwalters hierdurch nicht von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches befreit, so dass es nicht auf die Frage ankomme, ob die oben genannten Verordnung überhaupt verfassungsgemäß sei. Schließlich konnte der Zwangsverwalter seine "Pflicht" zum Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages auch nicht dadurch erfüllen, dass er dem Mieter einen weiteren befristeten Mietvertrag angeboten hat. Die Auffassung des Zwangsverwalters und des Amtsgerichts, es mache keinen Unterschied, aufgrund welcher rechtlichen Grundlagen der Mieter in seiner Wohnung verbleibt, ist nach Ansicht des Landgerichts rechtsfehlerhaft und provoziert darüber hinaus nach Ablauf der neuen Befristung erneuten Streit.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Andreas Günzler

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 278


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