Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Verwirkung

Ansprüche können verwirkt werden, auch wenn sie noch nicht verjährt sind.

Zur Verwirkung gehört, dass sie längere Zeit nicht geltend gemacht wurden und ihre jetzige Ausübung auf Grund besonderer Umstände gegen Treu und Glauben verstößt. Im Gegensatz zur Verjährung, die die Betroffenen ausdrücklich geltend machen müssen, hat das Gericht die Verwirkung von Amts wegen zu berücksichtigen. Ihr Anwendungsbereich ist aber immer auf Ausnahmefälle beschränkt.

Das Zeitmoment allein reicht nicht aus. Es müssen Umstände hinzukommen, die beim Schuldner das Vertrauen erzeugt haben, dass der Gläubiger seine Forderung nicht mehr gelten machen würde. Das ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückgezahlt hat und dann ein halbes Jahr später eine Nebenkostenabrechnung vorlegt (AG Charlottenburg GE 2000, 474).

Verwirkbar sind nicht nur Zahlungsansprüche. Ein Vermieter, der entgegen eines vertraglichen Verbots, das Halten eines kleinen Hundes jahrelang geduldet hatte, kann sich nicht mehr auf die entsprechende Klausel berufen (LG Düsseldorf WM 93, 604).

Ein weites Feld fand die Verwirkung bisher bei Mietminderungsansprüchen. Wenn ein Mangel bekannt gemacht, aber die Miete eine gewisse Zeit (höchstens sechs Monate) vorbehaltlos weiter gezahlt wurde, galt das Minderungsrecht nach altem Mietrecht als verwirkt.

Besonderer objektiver Umstände, die bei dem Vermieter das Vertrauen auf den Verzicht zur Mietminderung geweckt hätten, bedurfte es nicht. Der BGH hat aber mit einem Urteil vom 16.07.2003 (BGH - VIII ZR 274/02 - GE 2003, 1145) Klarheit dahingehend geschaffen, dass durch die Mietrechtsreform das Minderungsrecht nur unter der Voraussetzung des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts oder des Verstoßes gegen Treu und Glauben (BGB § 242), als verwirkt gelten kann. Es kann also auch noch später gemindert werden. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sofern nur der Mangel nach dem 01.09.2001 aufgetreten ist.

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