Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Hauswart/ Hausmeister

Zu den umlagefähigen Hauswartskosten gehört gem. § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Vergütung, welche der Hauswart für seine Tätigkeit vom Vermieter erhält, einschließlich der anfallenden Sozialbeiträge. Tätigkeiten, die typischerweise vom Hauswart ausgeführt werden, sind:

• Gartenpflege,
• Treppenhausreinigung,
• Straßenreinigung und Schneebeseitigung,
• Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-)Wasserversorgung,
• Betreuung des Fahrstuhls,
• Ungezieferbekämpfung.

Die Kosten dieser Tätigkeiten dürfen auf die Mieter/innen verteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass insoweit keine separaten Kosten umgelegt werden, d. h. die Arbeiten nicht ein zweites Mal abgerechnet werden. Beispiel: Der Vermieter darf die Mieter/innen nicht mit Gartenpflegekosten belasten, wenn der Hausmeister die Gartenpflege übernimmt und die Kosten hierfür schon unter „Hauswart“ umgelegt werden.

Daneben übernehmen Hauswarte des Öfteren auch Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.

Hierzu zählen vor allem:

• Auswechseln von Glühbirnen,
• kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),
• Beseitigung von Abflussverstopfungen,
• Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,
• Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,
• Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,
• Wohnungsübergaben oder -abnahmen,
• Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,
• Ablesen von Wasseruhren,
• Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter/innen.

Die Kosten hierfür dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.

Wenn Mieter/innen der Meinung sind, dass der Hauswart auch diese Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Betriebskostenüberprüfung Einsicht in den Hauswartsdienstvertrag zu nehmen. Auf diese Weise kann der genaue Umfang der dort vereinbarten Leistungen ermittelt werden. Auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, sind die entsprechenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die gekürzten und die ungekürzten Hausmeisterkosten aufzuführen. Fehlt die Angabe der ungekürzten Hauswartskosten, ist für Mieter/innen nicht transparent, ob und in welcher Höhe gekürzt wurde. Die Hauswartskosten sind damit in voller Höhe nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.09.2007 - VIII ZR 1/07 -, BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 -).

Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger Leistungen. Insbesondere bei diesen ist – wie bereits erwähnt - darauf zu achten: Der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil darf nicht in der Betriebskostenabrechnung erscheinen.

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