Hausordnung
Häufig ist eine Hausordnung Bestandteil von (Formular-) Mietverträgen. Sie wird durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter/innen wirksam und kann dann von keiner Partei einseitig geändert werden.
Die Geltung der Hausordnung hängt davon ab, ob sie wirksam in den Mietvertrag mit einbezogen wurde. Das ist als Anlage zum Mietvertrag möglich oder durch Bezugnahme auf die Hausordnung in einzelnen Klauseln. Allerdings ist eine Vertragsklausel unwirksam, welche bestimmt dass "die anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrags" ist. Sie verstößt gegen § 309 Nr. 12 BGB, da die Mieter/innen die Beweislast dafür tragen müssten, dass die Hausordnung bei Vertragsabschluss nicht vorlag und sie so von ihr keine Kenntnis nehmen konnten.
Sofern bei Abschluss des Mietvertrags keine Hausordnung existierte, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Solch eine Hausordnung hat sich auf die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Behandlung der Mietsache zu beschränken, deckt also im Prinzip nur ab, was sich auch aus den vertraglichen Obliegenheiten ergibt. Durch die Hausordnung dürfen den Mieter/innen keine neuen Pflichten auferlegt oder bereits bestehende Rechte eingeschränkt werden.
Regelungsgegenstände von Hausordnungen sind oft:
- Ruhezeiten,
- Schnee- und Glatteisbeseitigung,
- Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche),
- Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern,
- Reinigungspflichten der Mieter/innen (z.B. Treppenhaus).
Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen des Vermieters und der Mieter/innen geregelt. Eine Hausordnung behandelt im Wesentlichen nur die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben der Mietparteien im gleichen Haus ergeben können. Regelungen über Schönheitsreparaturen z.B. gehören nicht dazu - sie haben in einer Hausordnung nichts zu suchen.
