Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Ersatzvornahme

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie auch während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ). Stellen sich in der Wohnung Mängel ein, zu deren Beseitigung der Vermieter im obigen Sinne verpflichtet ist und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so stehen Mieter/innen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung (siehe auch unsere Infoschriftt "Mängelbeseitigung"), darunter auch die Ersatzvornahme und der damit verbundene Anspruch auf Aufwendungsersatz.

Die Regelung des § 536a Absatz 2 BGB ergänzt § 536 BGB dahingehend, dass sie Mieter/innen die Möglichkeit gibt, den Mangel selbst zu beseitigen und Erstattung der dafür erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Dies setzt grundsätzlich den Verzug des Vermieters voraus (§ 536a Absatz 2 Nr. 1 BGB). Der Vermieter muss also unter Setzung einer angemessenen Frist (= Zeit, die zum Beheben des Mangels erforderlich und ausreichend ist) zur Beseitigung des Mangels aufgefordert worden sein und dieser Aufforderung nicht Folge geleistet haben. Lediglich bei Gefahr im Verzug kann die Fristsetzung entfallen, z.B. bei Rohrbruch oder Kabelbrand (§ 536 a Absatz 2 Nr. 2 BGB). Sollte der Vermieter die Aufwendungen des Mieters nicht ersetzen, kann dieser Anspruch der Mieter/innen selbstredend gerichtlich durchgesetzt werden. Mieter/innen haben in diesem Fall jedoch auch die (meist kostengünstigere) Möglichkeit, den Aufwendungsersatzanspruch gem. § 556b Abs. 2 BGB nach einmonatiger Ankündigungsfrist gegen den Anspruch des Vermieters auf die Miete aufzurechnen Die Ankündigungsfrist soll dem Schutz des Vermieters gegen unerwartete Mietausfälle dienen. Dieses Aufrechnungsrecht der Mieter/innen ist zwingendes Recht, d. h. es kann im Mietvertrag nicht abbedungen werden (§ 556 b Absatz 2 Satz 2 BGB).

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