Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Einstweilige Verfügung

Häufig sind Mieter/innen gezwungen, sich gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen. Um nur einige Beispiele zu nennen: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung, usw.

In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig und die einstweiligen Verfügungen ergehen – zum Teil ohne mündliche Verhandlung - sofort oder innerhalb weniger Tage.

Das Gericht prüft den Inhalt des Verfügungsgesuchs auf dessen Schlüssigkeit. Das Verfügungsgesuch ist juristisch schlüssig, wenn allein nach dem, was der Antragssteller vorbringt, ein Verfügungsanspruch und -grund vorliegen. Ein Verfügungsanspruch ist ein Anspruch des Antragstellers gegen den Antragsgegner, der nicht auf Geld gerichtet ist und Verfügungsgrund liegt vor, wenn ohne die einstweilige Verfügung Gefahr für die Durchsetzung des Anspruchs besteht. Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff "glaubhaft" bedeutet hier, dass es einen geringeren Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt, als ein Beweis erfordert.

Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden, wenn nicht die Festsetzung eines Ordnungsgelds riskiert werden soll.

Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung, aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach mündlicher Verhandlung oder wurde sie nach eingelegtem Widerspruch bestätigt, ist nur Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.

Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens, d.h. ein reguläres Klageverfahren über den strittigen Gegenstand, können Mieter/innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter/innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren die Tatsachen recht oberflächlich überprüft werden , die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.

Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungsstelle ist daher unvermeidlich.

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