Mietrecht

Tipps von A bis Z

Aufzug (Fahrstuhl)

Wenn ein Aufzug vorhanden ist, erzeugt er Kosten, vorausgesetzt er ist benutzbar. Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter/innen zur Mietminderung.

Welche Kosten können umgelegt werden?

Kosten für die Wartung (=als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),
TÜV (alle drei Jahre),
Elektroenergieverbrauch für den Aufzug,
Beaufsichtigung und Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage,
Anlagenreinigung,
Kosten für Notruf und evtl. Befreiungen (LG Gera, Urteil vom 31.01.2001, - 1 S 185/00 -)

Nicht umlagefähige Kosten ...

Nicht umlagefähig sind - wie üblich – die Kosten für Instandhaltung. Desgleichen die Kosten für den Stördienst und für kleinere Ersatzteile (LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2000, - 316 S 15/00 -).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Damit verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zur Wartung, sondern unter anderem auch mit notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letzteres nicht umlegbar sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006, - 64 S 198/06 -). Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter/innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (s. o., LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002, - 64 S 18/01 -). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 60% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter/innen umlegen (LG Duisburg, Urteil vom 02.03.2004, -13 S 265/03 -).Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter/innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter/innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urteil vom 20.09.2006, - VIII ZR 103/06 -). Begründet wird dies damit, dass die Erdgeschossmieter/innen ihre Wohnung mit dem Aufzug erreichen können, dies jedoch nicht nutzen. Um dies kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter also eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter/innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt aber für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter/innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter/innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter/innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter/innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, -VIII ZR 128/08-). Das gilt aber nur für Formularklauseln; wurde individuell vereinbart, dass die Mieter/innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter/innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

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