Wirksamkeit einer unter Vorbehalt gestellten Schönheitsreparaturklausel
Die Formulierungen in einem Mietvertrag, dass „es sich bei diesem Mietvertrag zudem um eine Individualvereinbarung handelt“ und „dass der verwendete Mietvertrag ausgehandelt wurde, d. h. Anregungen von Seiten der Mieter/innen und des Vermieters berücksichtigte wurden und sie genügend Zeit erhalten haben, den ausgehandelten Mietvertrag zu lesen“, rechtfertigen nicht die Annahme, dass es sich tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter/innen die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Kaution. Die Vermieter rechneten teilweise mit angeblichen Ansprüchen aus einer Quotenhaftungsklausel im Mietvertrag auf, nach der die Mieter/innen bei Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anteilige Kosten tragen sollten. Im Mietvertrag vom 17. Januar 2008 heißt es: „Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter das Versiegeln momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist folgender: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder Rechtsprechung ändern könnten. Außerdem ist der Nachweis eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber ein Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden.“ Die Vermieter waren der Auffassung, bei dem Mietvertrag handele es sich um eine Individualvereinbarung, auf die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen nicht anzuwenden wäre. Sie begründeten es damit, dass dies einerseits im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten sei und andererseits auf Wunsch der Mieter/innen tatsächlich zwei Änderungen im vorformulierten Vertrag vorgenommen worden seien. Dem folgte das Landgericht nicht. Weder eine vom Vermieter allgemein geäußerte Bereitschaft, Vertragsklauseln auf Anforderung des Vertragspartners zu ändern, noch einzelne auf Wunsch der Mieter/innen tatsächlich vorgenommene Änderungen, welche den vom Vermieter vorgegebenen Vertragsinhalt nicht substanziell berühren, führen nach Auffassung des Landgerichts zum Aushandeln konkreter Vereinbarungen. Auch die schlichte Behauptung im Mietvertrag, er sei zwischen Mietern und Vermieter ausgehandelt worden, genügt den Anforderungen an eine Individualvereinbarung nicht. Hinsichtlich der konkreten Klausel stellte das Landgericht klar, dass die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparatur ist. Es war daher der Auffassung, dass die Schönheitsreparaturvereinbarung die Mieter/innen unangemessen benachteilige und daher insgesamt unwirksam sei. Die Vermieter wurden folglich zur Auszahlung der (restlichen) Kaution verurteilt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
Anmerkung: Das Landgericht hat die Revision gegen das Urteil zugelassen.
