Sozialklausel
Mieter/innen können gegebenenfalls soziale Gründe gegen eine Kündigung vorbringen und damit die Kündigung und den damit verbundenen Auszug abwenden (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Auf Verlangen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft zu geben (§ 574b BGB).
Anders als die Räumungsfrist, die nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung gestattet, greift die Sozialklausel die Kündigung selbst an. Das Gericht muss entscheiden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter bestehen soll.
Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: hohes Alter der Mieter/innen, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.
Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben sich bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs dann entgegenhalten zu lassen, dass sie eine andere Wohnung hätten kaufen können, wenn ihnen das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt waren (LG Düsseldorf, WM 91, 36; LG München, WM 94, 538; LG Bonn, WM 90, 151).
Das Gericht hat die Interessen der Mieter/innen und des Vermieters gleichberechtigt zu werten. Sieht es die Interessen der Mieter/innen als vorrangig an, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Gleiches gilt für eine alleinerziehende Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt. Bei anstehendem Examen oder einer Schwangerschaft kommt eher nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht.
Nach Ablauf der Frist können die Mieter/innen erneut Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings müssen dann andere Gründe genannt werden. Beispielsweise wenn zunächst ein anstehendes Examen und danach eine Schwangerschaft eingewendet werden kann.
Erkennt das Gericht die Gründe für die Sozialklausel nicht an, können die betroffenen Mieter/innen daneben Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist und auf Vollstreckungsschutz stellen.
Nach Erhalt einer Kündigung, empfehlen wir dringend, sich in einer unserer Beratungsstellen von Rechtsanwältinnen und -anwälten beraten zu lassen!
