Schönheitsreparatur- und Rückgabeklausel (Auszugsrenovierung) im Mietvertrag

Die Parteien stritten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten. Mit Vertrag vom 23.01.1981 hatte die beklagte Mieterin von der Rechtsvorgängerin des Vermieters eine Wohnung angemietet. Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 8 Instandhaltung der Mieträume:

1. (...)
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren. (...) Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln. (...)
   § 12 Beendigung der Mietzeit:
   1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben."
   Das Mietverhältnis endete zum 31.01.2000. Vergeblich forderte der Vermieter mit Schreiben vom 28.01.2000 die Mieterin, die jegliche Renovierungsarbeiten unterlassen hatte, zur Durchführung aller vertraglich vereinbarten und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11.02.2000 auf. In dem vom Vermieter beantragten selbständigen Beweisverfahren stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige fest, dass die Wohnung umfassend zu renovieren sei. Die Kosten hierfür würden sich auf 24.377,66 DM belaufen. Zum 01.07.2000 wurde die Wohnung wieder vermietet.
   Der Vermieter fordert von der Mieterin neben dem Ersatz der Kosten für die durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmieten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung verhindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.
   Das Amtsgericht hat die Mieterin antragsgemäß verurteilt. Auf deren Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Vermieter begehrt mit der zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
   Dem Vermieter stehe gegen die Mieterin kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn sowohl die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 a) des Mietvertrags wie auch die Regelung in § 8 Ziff. 2 des Vertrags, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel folge aus § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB). Denn nach dem Inhalt dieser Klausel habe der Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenommen worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier - gegen deren Fristenregelung im Übrigen Bedenken beständen - könne zwar für sich betrachtet, auch als Formularklausel wirksam geschlossen werden. Durch das Zusammenwirken mit der Rückgabeklausel entstehe jedoch dem Mieter ein Nachteil. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeige sich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner des Klauselverwenders (Vermieters), die mit dem gesetzlichen Leitbild - Instandhaltung des Mietobjekts als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 neue Fassung BGB - nicht mehr zu vereinbaren sei. Hieran ändere sich auch nichts dadurch, dass sich beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertrag befänden. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich aus dem Umstand, dass zu den abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der Endrenovierungsklausel - die Pflicht treten solle, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen.
   Da die Mieterin mangels wirksamer Vereinbarungen keine Pflichten zur Renovierung der Wohnung verletzt habe, schulde sie dem Vermieter auch keinen Schadensersatz für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die aufgetretenen Mängel nach etwa 20 Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht worden seien. Der Vermieter kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 Ziff. 1 a und des § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.

Anmerkung:
"Der BGH hat klargestellt, dass dem Mieter zwar Renovierungspflichten auferlegt werden dürfen, dies jedoch nicht im Übermaß. Praktisch bedeute dies, dass die Abwälzung von Schönheitsreparaturen nur in Form der Anfangsrenovierung, der laufenden Renovierung oder in Form der Auszugsrenovierung stattfinden dürfe. Eine darüber hinaus gehende Kumulation (Anhäufung) aller oder auch nur mehrerer dieser Stufen beschwöre die Gefahr einer Unwirksamkeit der gesamten Renovierungspflichten nach § 307 BGB herauf" (Lammel, Siegbert, LMK 2003, 163).

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 305

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