Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mieterhöhung

Tipps zur Überprüfung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB und dem Berliner Mietspiegel 2013

Der § 558 BGB gestattet Vermietern, im bestehenden Mietverhältnis von Mieter/innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen. Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Berufung auf § 558 BGB zugeht, muss auch wirksam sein. Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben.  Dazu benötigen Sie den Berliner Mietspiegel 2013.

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Er ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich. (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).

Diese Infoschrift dient Ihrer Information und Orientierung, sie soll und kann keine anwaltliche Beratung ersetzen! Unseren Mitgliedern empfehlen wir, unverzüglich nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.  

Bitte bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit: Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre, das neue Mieterhöhungsverlangen, die letzte Heizkostenabrechnung und weitere für die Prüfung notwendigen Unterlagen, z. B. für selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen.             

Vergessen Sie bitte nicht, zum Nachweis der Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mitzubringen.

 

Mieterhöhungen nach § 558 kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er benötigt die Zustimmung der Mieter/innen. Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:

  1. Entspricht das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen?
  2. Ist die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) eingehalten worden?
  3. Wird die Kappungsgrenze eingehalten?
  4. Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?
  5. Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?

Für diese Prüfung haben Sie mindestens zwei Monate Zeit – genauer: den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, und die beiden folgenden Monate.      

Beispiel: Bei Zugang der Mieterhöhung im Juni geht die Überlegungsfrist bis Ende August.  

 

Sonderkündigungsrecht

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558, haben die Mieter/innen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Innerhalb der Überlegungsfrist können Sie somit auch prüfen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats. Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Januar, Kündigung bis Ende März zum 31. Mai. Die Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB).

 

Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht mündlich verlangen. Er muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen mindestens in Textform mitteilen. Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift. Das Mieterhöhungsverlangen kann auch per Fax oder E-Mail übersandt werden.Es ist nur wirksam, wenn es

  • vom Vermieter abgegeben wird aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),

  • schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person (BGH, Urteil vom Juli 2010, AZ: VIII ZR 321/09),

  • an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag beachten).

Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen und hinreichend begründet sein.Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, d. h. er muss anhand von für die Mieter/innen überprüfbaren Tatsachen darlegen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt (siehe „Ortsübliche Vergleichsmiete“). Haben Sie Zweifel, ob der Absender des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich Ihr Vermieter oder sein Bevollmächtigter ist, lassen Sie sich sofort (innerhalb einer Woche) beraten! Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen. 

 

Sperrfrist

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Beispiel: Ihre Miete wurde gemäß § 558 das letzte Mal zum 01.10.2012 erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen frühestens am 01.10.2013 zugehen.        

 

Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren. Aber: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen einer Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt, und zwar auch dann, wenn diese vereinbart wurden.

Sperrfrist nach Neu- oder Wiedervermietung

Der Vermieter darf Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses zusenden. Das gilt auch bei Eintritt weiterer Mieter/innen in den Mietvertrag.

Fälligkeit der neuen Miete

Wurde die Jahressperrfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.

Beispiel: Zugang am 10.06.2013, neue Miete fällig ab 01.09.2013.

 

Kappungsgrenze

Der Vermieter muss bei Mieterhöhungen nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete einhalten, sondern auch die Kappungsgrenze des § 558 BGB beachten. Danach darf er die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Mieterhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB (Erhöhungen wegen Modernisierung bzw. gestiegener Betriebskosten) werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.

Ausgangsmiete

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird die Miete, die Sie drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt haben (Ausgangsmiete), zugrunde gelegt. Beispiel: Soll die neue Miete zum 01.09.2013 wirksam werden, ist die Ausgangsmiete die Miete, die sie am 01.09.2010 gezahlt haben.    Zahlen Sie für die (kalten) Betriebskosten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen, über die jährlich abgerechnet wird, ist eine Nettomiete vereinbart.Sind die (kalten) Betriebskosten in der Miete enthalten, ist eine Bruttokaltmiete vereinbart.Die vereinbarte Miete stellt die Ausgangsmiete dar.Sie errechnen die Kappungsgrenze wie folgt: Ausgangsmiete plus 20%. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern begrenzt es auf die zulässige Höhe (siehe „Zustimmen oder nicht?“).              

 

Ortsübliche Vergleichsmiete

Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Er muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, hierzu kann er auf den Mietspiegel 2013, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d. Der Vermieter muss deshalb – wenn es für Ihre Wohnung ein zutreffendes Mietspiegelfeld gibt und dieses nicht mit Sternchen (* oder **) versehen ist – in jedem Fall den zutreffenden Mietspiegelwert mitteilen. Teilt er den Mietspiegelwert nicht mit, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam (§ 558b BGB).

Begründung der Mieterhöhung

Begründet der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, muss er dem Mieter die Angaben zur Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, mitteilen, damit der Mieter erkennen kann, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Ausreichend ist auch, wenn er dem Mieter das nach seiner Auffassung einschlägige Mietspiegelfeld nennt.Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.Im Mietspiegel finden Sie sowohl Leerfelder als auch Felder mit Sternchen (* oder **). Bezieht sich der Vermieter auf ein Leerfeld, ist das Erhöhungsverlangen nicht begründet und damit unwirksam (siehe „Leerfelder im Mietspiegel“).Die Bezugnahme auf ein Feld mit Sternchen (mit bedingter Aussagekraft) reicht dagegen zur Begründung aus. In diesem Fall kann der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auch allein mit einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Aber: Auch ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen bedeutet noch nicht, dass Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen.  

Berliner Mietspiegel 2013

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist kostenlos bei allen Bezirks-ämtern und bei uns erhältlich.Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 31.12.2011 bezugsfertig geworden sind. Mit Bezugsfertigkeit ist grundsätzlich das Baujahr, also das Jahr der Errichtung des Gebäudes/der Wohnung gemeint. Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
  • Neubauwohnungen, die ab dem 01.01.2012 bezugsfertig geworden sind,
  • preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen
  • sowie Wohnungen mit Außentoilette.

Der Mietspiegel gilt einheitlich für Berlin, nur Neubauten der Baualtersklassen von 1973 bis 1990 sind noch nach Ost und West in getrennten Spalten ausgewiesen. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur der betreffenden Baualtersklassen. Die folgenden Hinweise beziehen sich auf den Umgang mit der veröffentlichten Mietspiegeltabelle, der dazugehörigen Orientierungshilfe und den Sondermerkmalen.

 

Das richtige Mietspiegelfeld

Das für Ihre Wohnung richtige Mietspiegelfeld ermitteln Sie anhand der folgenden vier Kriterien, die Sie in bzw. bei der Tabelle finden: Baualter, Wohnfläche, Wohnlage und Ausstattung. Die ersten drei Kriterien sind relativ einfach zu prüfen.Besonders beachten sollten Sie das vierte Kriterium, die Ausstattung. Falls Sie auf eigene Kosten etwas in Ihrer Wohnung erstmalig eingebaut haben, das den Wohnwert erhöht (z. B. Bad/Dusche oder eine Gasetagenheizung = Sammelheizung), bleibt dies bei der Einordnung unberücksichtigt, da es nicht von Ihrem Vermieter zur Verfügung gestellt worden ist. Gleiches gilt für den Fall, dass Sie vom Vormieter oder vom Vermieter Einrichtungen gekauft haben.

Zuordnung der Wohnlage

Die genaue Zuordnung Ihres Wohnhauses zur Wohnlage ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Die zutreffende Einordnung können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das „Mietspiegeltelefon“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Tel. 030-90139-4777) erfragen. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und in der Geschäftsstelle (Tel. 030-2168001). Im Straßenverzeichnis sind Straßen mit sehr hoher Lärmbelastung durch Straßen-, Schienen- und/oder Fluglärm, durch ein Sternchen (*) gekennzeichnet. Maßgeblich ist ein Gesamtlärmindex auf Grundlage der EU-Umgebungslärmrichtlinie (vgl. Umweltatlas von SenStadt/ www.stadtentwicklung.berlin.de). Als sehr hohe Lärmbelastung gelten durchschnittlich über 65 dB(A) am Tag oder 55 dB(A) in der Nacht.Die Ausweisung des Lärms ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.Auch wenn Ihr Wohnhaus dort nicht genannt ist, kann die Lärmbelastung sehr hoch sein, dies müssen Sie aber ausreichend belegen können.         

Leerfelder im Mietspiegel

Steht kein Wert im für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelfeld, hat es bei der Aufstellung des Mietspiegels nicht genügend Vergleichswohnungen in dieser Kategorie gegeben. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen dennoch mit dem Berliner Mietspiegel 2013, ist es unwirksam.

Ein Zurückgreifen auf Nachbarfelder ist nicht zulässig. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Lassen Sie sich in diesen Fällen unbedingt beraten.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Schritt 1: Berücksichtigung der Sondermerkmale    

Prüfen Sie zunächst, welche Sondermerkmale auf Ihre Wohnung zutreffen. Die Untersuchung des Mietengefüges bei Erstellung des Mietspiegels hat ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist, aus der sich eine höhere oder niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete für solchen Wohnraum ergibt. Die ermittelten Sondermerkmale und die Höhe der Abweichungen von den Mittelwerten der einzelnen Mietspiegelfelder finden Sie in der Tabelle.                            

Treffen Sondermerkmale zu, sind die Beträge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfelds hinzuzufügen oder davon abzuziehen. Dadurch können die Spannenendwerte über- oder unterschritten werden. Sollten sich nach der Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der Mietenspannen ergeben, können die verbliebenen Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden (Schritt 2). Wird allein durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale der Spannenendwert erreicht oder überschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine Berücksichtigung der Orientierungshilfe ist dann unzulässig und Schritt 2 entfällt. 

Schritt 2: Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

In der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Seite 5) sind zusätzliche Merkmale in fünf Merkmalgruppen aufgeteilt:    

 

– Bad/WC    

– Küche                            

– Wohnung                        

– Gebäude (mit besonderer Berücksichtigung des energetischen Zustands)    

– Wohnumfeld                     

 

Die fünf Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gehen mit jeweils 20% – positiv oder negativ – in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. Das Ergebnis wird jedoch bei vorliegenden Sondermerkmalen und Überschreiten des Spannenendwerts im Unterschied zu früheren Mietspiegeln jeweils beim Unterwert bzw. Oberwert des zutreffenden Mietspiegelfelds gekappt, das heißt durch die Anwendung der Orientierungshilfe darf der jeweilige Spannenendwert nicht unter- oder überschritten werden.

Beispiel: In drei Merkmalgruppen überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, in einer die wohnwertmindernden. Es verbleiben also zwei Merkmalgruppen mit wohnwerterhöhenden Merkmalen. Das sind 2 x 20% = 40% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert. 

Wie bei den Ausstattungskriterien der Mietspiegeltabelle gilt auch hier: Haben Sie auf eigene Kosten erstmalig Ausstattungen geschaffen, die wohnwerterhöhend sind, z. B. den Boden des Bads erstmalig gefliest, ist dies nicht zu berücksichtigen – ebenso wenig ist eine vorhandene Waschmaschine wohnwerterhöhend, wenn es Ihre eigene ist.

 

Schritt 3: Abschläge für Minderausstattung / Zuschlag für Neubauwohnungen seit 2003

Um den Mietspiegel für Wohnungen mit Minderausstattung bzw. für Wohnungen mit Baujahr seit 2003 anwendbar zu machen, gibt es Zu- und Abschläge. In diesen Fällen wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des zutreffenden Mietspiegelfelds unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (Schritt 1) und ggf. der Orientierungshilfe für Spanneneinordnung (Schritt 2) ermittelt. Von diesem Betrag wird der zutreffende Abschlag abgezogen bzw. für Neubauwohnungen seit 2003 der zutreffende Zuschlag addiert.                                             

- 2,23 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Innentoi-lette. Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 1.

 

- 1,48 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 2.

 

- 1,28 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung. Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 1.

 

- 0,93 Euro/qm für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 2.

 

- 0,40 Euro/qm für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt vom entsprechenden Betrag in der Spalte 3.

 

+ 1,47 Euro/qm für Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 2011. Der Zuschlag wird zum entsprechenden Betrag in der Spalte 7 addiert.   

Mietspiegelwert und Nettomiete

Zahlen Sie eine Nettomiete mit Betriebskostenumlage, gelten für Ihre Wohnung die entsprechenden Werte des zutreffenden Mietspiegelfelds unmittelbar, da die im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreise Nettomieten darstellen – also Mieten ohne Betriebs- und Heizkosten und ohne Zuschläge wegen Untervermietung oder wegen (teil-)gewerblicher Nutzung von Wohnräumen. 

Mietspiegelwert und Bruttokaltmiete

Verlangt der Vermieter bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine höhere Miete nach § 558 BGB unter Berufung auf den Mietspiegel, muss er zunächst die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete herstellen. Dazu muss er nach Abzug der in der Miete enthaltenen Betriebskosten zunächst die ortsübliche Nettomiete ermitteln und dann die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten wieder hinzurechnen. Das Mieterhöhungsverlangen muss sich auf eine erhöhte Bruttokaltmiete beziehen. Verlangt der Vermieter die Erhöhung auf eine Nettomiete, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Vorsicht vor einer (von Ihnen unbeabsichtigten) Umstellung der Mietstruktur! Lassen Sie sich beraten! 

Modernisierung mit öffentlichen Mitteln

Hat Ihr Vermieter mit öffentlichen Mitteln modernisiert, sind bei der Berechnung der Mieterhöhung die öffentlichen Mittel grundsätzlich (nach Auffassung des BGH jedoch nicht unbegrenzt) zu berücksichtigen (§ 558 Absatz 5 BGB). Wurde Ihr Haus/Ihre Wohnung mit öffentlichen Mitteln modernisiert, lassen Sie sich beraten! 
 

Was begrenzt mehr: Kappungsgrenze oder Mietspiegel?

Die erhöhte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch den Mietspiegelwert übersteigen. Liegt die erhöhte Miete unter beiden Werten oder erreicht sie den niedrigeren der beiden Werte, müssen Sie der Erhöhung zustimmen. Liegt die vom Vermieter geforderte Miete sowohl über der Kappungsgrenze als auch über dem Mietspiegelwert, hat der Vermieter nur Anspruch auf Mieterhöhung bis zum niedrigeren Wert. Maßgebend ist also immer die niedrigere Miete im Vergleich zwischen Kappungsgrenze und Mietspiegelwert.

Beispiel: Der Vermieter fordert 40 Euro Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung auf 28 Euro und nach dem Mietspiegel wären 30 Euro zulässig. Maßgebend ist hier die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag von 28 Euro.       

Sie müssen in dem Beispielsfall eine Teilzustimmung bis zu diesem Betrag abgeben (siehe „Zustimmen oder nicht?“).     

 

Überlegungsfrist

Nach Ablauf des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen mit der Aufforderung zur Zustimmung zugegangen ist, haben Sie weitere zwei Monate Überlegungsfrist – also bis zum Wirksamwerden der Mieterhöhung. Beachten Sie: Wenn Sie einer Mieterhöhung einmal zugestimmt haben, gilt die neue Miete als vereinbart. Also: Prüfen Sie vor jeder Entscheidung gründlich, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt!
 

Zustimmen oder nicht?

Ergibt die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass es wirksam ist, müssen Sie bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zustimmen – der Vermieter hat einen Anspruch darauf und kann Sie sonst auf Zustimmung verklagen (siehe „Vermieterklage auf Zustimmung“). Vor Ablauf der Überlegungsfrist hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung.            

Die Zustimmungserklärung ist an keine Form gebunden. Sie können Ihre Zustimmung schriftlich, in Textform, mündlich oder auch konkludent durch Zahlung erklären. Um das Prozessrisiko gering zu halten, sollten Sie zum Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich oder in Textform Ihre Zustimmung abgeben. Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung, ist nach der Rechtsauffassung  des LG Berlin (Urteil vom 1. Oktober 2010, AZ: 63 S 496/09) der Mieter zur Abgabe einer schriftlichen Zustimmung verpflichtet.

Fordert der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. In diesem Fall ist zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Lassen Sie sich zuvor beraten!                     

Achtung! Behebbare Mängel in der Wohnung berechtigen nicht dazu, die Zustimmung zu versagen. Aber lassen Sie sich zum „Wiederaufleben des Mietminderungsrechts“ beraten. Ergibt die Prüfung, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen müssen, ist es Ihnen überlassen, ob Sie stillschweigend die alte Miete weiterzahlen oder Ihrem Vermieter schreiben.

Kappungsgrenze 15%

Aufgrund des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ (Mietenbündnis) gilt bei den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften derzeit eine Kappungsgrenze von 15% für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren. Gemäß Mietrechtsänderungsgesetz (§ 558 Absatz 3 BGB) beträgt in Gebieten mit Wohnraummangel die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nicht 20%, sondern nur 15% innerhalb von drei Jahren, sofern diese Gebiete durch die Landesregierung bestimmt sind. Am 7. Mai 2013 hat der Senat für das gesamte Stadtgebiet Berlin die Kappungsgrenzen-Verordnung verabschiedet, die voraussichtlich Ende Mai in Kraft tritt.

 

Vermieterklage auf Zustimmung

Stimmen Sie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben, falls er die Erhöhung durchsetzen will. Er hat dafür nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit.

Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er aus dieser Erhöhung keine Rechte ableiten.  

 

Staffel- und Indexmietverträge

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB (Modernisierung) ausgeschlossen.Beim Indexmietvertrag wird die Miethöhe durch den Preisindex der Lebenshaltungskosten bestimmt. Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen.                                                    

 

Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtsprechung bei Drucklegung einbeziehen.

Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung!


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