Mieterhöhung nach Modernisierung bei gleichzeitiger Instandsetzung
Eine mangelhafte Erläuterung der Mieterhöhungserklärung führt zu ihrer Nichtigkeit, da die Mängel der Erklärung nicht nachträglich behoben werden können.
Der Mieter war in einem Vorprozess zur Duldung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen verurteilt worden. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehörten der Anschluss seiner Wohnung an eine Zentralheizung, eine Fassadendämmung und die Erneuerung der Elektroleitungen und -verteilung. Das Miethaus aus dem Jahr 1905 wies laut der Baubeschreibung umfangreichen Instandsetzungsbedarf auf. Nach der Fertigstellung eines Teils der angekündigten Arbeiten erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 15. Januar 2010 eine Mieterhöhung um 182,36 Euro wegen des erfolgten Heizungseinbaus, der Dämmung der Rückfassade und des Dachs des Vorderhauses sowie der Erneuerung der Elektrik. Der Mieter hielt diese Mieterhöhungserklärung für unwirksam, unter anderem weil der Instandsetzungsanteil nicht ordnungsgemäß abgerechnet beziehungsweise herausgerechnet worden sei und der Heizungseinbau (auch) im Hinterhaus nicht berücksichtigt wurde. Das Amtsgericht Mitte gab dem Mieter Recht: Führen Vermieter mit einer Modernisierung gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durch, müssen sie in der nachfolgenden Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten sie in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht haben. Gleiches gelte für die durch eine Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten. Wenn der Instandsetzungsanteil geschätzt werde, müsse die Schätzgrundlage mitgeteilt werden. Die Erhöhungserklärung der Vermieterin erfüllte diese Anforderungen nicht, weshalb sie unwirksam war. Das Amtsgericht stellte auch klar, dass eine Nachbesserung einer solchen Mieterhöhungserklärung nicht möglich ist. Schließlich teilte das Amtsgericht auch die Auffassung des Mieters, dass die Vermieterin auch die Kosten des Anschlusses des Hinterhauses an die Zentralheizung in ihre Berechnung hätte aufnehmen müssen, da der Mieter nur so überprüfen könne, ob der auf ihn umgelegte Erhöhungsbetrag einer angemessenen Aufteilung der Kosten entspricht.
Anmerkung: Der oben beschriebene Fall macht deutlich, dass es sich lohnen kann, jede Mieterhöhung nach einer Modernisierung in einer unserer Beratungsstellen prüfen zu lassen. Selbst wenn man zur Duldung einer Modernisierung verpflichtet war, weisen die nachfolgenden Mieterhöhungserklärungen häufig gravierende Mängel auf. Die vom Vermieter verlangte höhere Miete ist dann unter Umständen (noch) nicht zu zahlen. Er muss erst eine neue, wirksame Erhöhungserklärung abgeben mit der Folge, dass die Erhöhung erst Monate später wirksam wird.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann
Weitere Informationen finden Sie auch in unserer Infoschrift Mieterhöhung (www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html).
