Mieterhöhung für eine im Mietvertrag als „preisgebundenen Wohnraum“ bezeichnete preisfreie Wohnung
In einem Mietvertrag vom 30. Januar 1981 wird die Wohnung als Neubau bezeichnet. In einer von Vermieter und Mieter unterzeichneten Anlage des Mietvertrags heißt es, die Wohnung sei im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet, unterliege den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und sei gesetzlich preisgebunden. Tatsächlich handelt es sich um ein 1881 errichtetes Wohnhaus, das 1979/1980 Gegenstand umfangreicher Baumaßnahmen war, welche unter anderem den Abriss eines Seitenflügels beinhalteten. Für die Maßnahmen nahm die damalige Eigentümerin Aufwendungshilfen aus öffentlichen Mitteln in Anspruch. Ein entsprechender Bescheid der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin vom 11. Mai 1979 weist als Betreff „Wohnungsbauprogramm 1979 (Öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau)“ aus. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2011 teilte die Vermieterin dem Mieter unter anderem mit, dass sich die Miete nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung ab 1. Februar 2012 von 382,70 auf 546,27 Euro erhöhe. Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Mit ihrer Klage machte die Vermieterin die Mietdifferenz geltend. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage der Vermieterin ab. Ein „Neubau durch Umbau“, der zur Anwendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes und damit zur Möglichkeit der Mieterhöhung durch einseitige Erklärung führen könnte, lag nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Hierfür müsste ein „mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführter Umbau“ erfolgt sein, was die Vermieterin nicht hinreichend darlegen konnte. Das Gericht folgte auch nicht der Auffassung der Vermieterin, sie könne ein solches Recht aus dem Mietvertrag herleiten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs habe die (unzutreffende) Vereinbarung einer Wohnung als „öffentlich gefördert“ und „preisgebunden“ zwar die Folge, dass der Vermieter die Bindung an die Kostenmiete als zusätzliche Voraussetzung bei einem Mieterhöhungsverlangen berücksichtigen müsse, keineswegs berechtige eine solche Vereinbarung den Vermieter jedoch zu einseitigen Mieterhöhungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Auch die Tatsache, dass der Mieter seit Vertragsbeginn keine Einwände gegen die angebliche Eigenschaft der Wohnung als „öffentlich gefördert“ erhoben hat, führte nach Auffassung des Amtsgerichts zu keiner anderen Beurteilung.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch
