Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete und gleichzeitige Änderung der Mietstruktur
Im Mietvertrag von 1986 war eine Bruttowarmmiete vereinbart. Der Vermieter verlangte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2009 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil er der Auffassung war, zur damit verbundenen Änderung der Mietstruktur nicht zustimmungspflichtig zu sein. Der Vermieter klagte auf Zustimmung.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Einordnung der Wohnung in das nach Baualter, Größe und Ausstattung zutreffende Feld des Berliner Mietspiegels 2009 war nachvollziehbar und unstrittig. Die verlangte Nettomiete lag innerhalb der Spanne des Mietspiegelfelds. Zu den einzelnen wohnwertbestimmenden Merkmalen musste der Vermieter daher im Mieterhöhungsverlangen selbst nichts darlegen. Trotzdem war das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Es war inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur von der vertraglich vereinbarten Bruttowarmmiete in eine Nettomiete mit Vorauszahlungen verbunden. Der Mieter konnte nicht erkennen, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die Änderung der Mietstruktur und in welchem Umfang es auf die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gerichtet ist. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von einer zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbarten – also einer falschen – Mietstruktur ausgeht, sei formell unwirksam. Aus § 558 BGB ergebe sich kein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung und zu einer neuen Mietstruktur.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
