Kündigung einer separat vermieteten Garage
Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Der Mieter mietete 1955 eine Wohnung. Mündlich vermietete die Vermieterin an den Mieter außerdem eine Garage, die im Erdgeschoss eines 150 Meter entfernten, auf der gegenüberliegenden Straßenseite gelegenen Wohnhauses liegt. Die Garage wird im schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung nicht erwähnt. Die Eigentümerin beider Grundstücke war die ursprüngliche Vermieterin. Das Grundstück und Haus, in welchem sich die Garage befindet, wurden später verkauft. Die neue Eigentümerin erklärte gegenüber der Ehefrau des verstorbenen Mieters die Kündigung hinsichtlich der Garage und forderte sie zur Räumung auf. Die Mieterin verweigerte die Herausgabe der Garage, worauf die Vermieterin Räumungsklage erhob. Der Bundesgerichtshof verurteilte die Mieterin zur Räumung der Garage. Er stellte klar, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung darauf ankommt, ob es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnung und Garage um ein einheitliches Mietverhältnis – dann wäre die (Teil-)Kündigung nur der Garage unzulässig und damit unwirksam – oder um zwei unabhängige Mietverhältnisse handelt. Im vorliegenden Fall sei zunächst zu vermuten, dass es sich um rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handelt, da die Garage im einzig schriftlich vorliegenden Mietvertrag (über die Wohnung) nicht erwähnt wird. Zwar könne trotzdem von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen sein, wenn ein enger rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage bestehe, aber das sei im Allgemeinen nur dann der Fall, wenn sich die Wohnung und die Garage auf dem gleichen Grundstück befinden. Da sich im vorliegenden Fall die Garage in einem auf der gegenüberliegenden Straßenseite 150 Meter entfernten Haus befand, konnte nach Auffassung des BGH von einem einheitlichen Mietverhältnis nicht ausgegangen werden, weshalb die Kündigung der Garage rechtmäßig sei.
