Kappungsgrenze
Bei der Mieterhöhung darf die sogenannte "Kappungsgrenze" nicht überschritten werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Dabei "darf sich die Miete", so Absatz 3, "innerhalb von drei Jahren (...) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)". Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt. Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt, an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.
Beispiel:
Die erhöhte Miete wird ab 01.01.2012 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.01.2009 gezahlte Miete.
Gleichgültig ist, ob es sich dabei um eine Nettokaltmiete, bei der im gesonderten Umlageverfahren die anfallenden Betriebskosten mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden, oder eine Bruttokaltmiete, in der die Betriebskosten bereits enthalten sind, handelt.
Beispiel:
Betrug die Miete am 01.01.2009 300 Euro und wird ab 01.01.2012 eine Miete von 380 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.01.2003 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 20%. d.h. um 60 Euro auf 360 Euro erhöht werden.
Vollkommen bedeutungslos für die Ermittlung der Kappungsgrenze wären eventuell in dem Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordene weitere Mieterhöhungen. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der erhöhten Miete liegt.
Beispiel:
Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 400 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 380 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 360 Euro. Wenn allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 340 Euro ausweisen würde, könnte die Miete auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.
Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!
Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird - ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.
