Erhöhung des Betriebskostenvorschusses wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Mieter bewohnt eine Wohnung, die 1990 mit öffentlichen Mitteln saniert worden war. Die Preisbindung für die Wohnung endete im Jahr 2005. Der Mieter zahlt eine Bruttomiete, in der alle Betriebskosten enthalten sind. Mit einem rechtskräftigen Urteil aus dem Jahr 2010 stellte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg fest, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Der Vermieter begehrte wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vom Mieter die Zustimmung zu einer „Erhöhung des Betriebskostenvorschusses (...) um monatlich 50,17 Euro ab dem 1. November 2011“. Die Kosten der Schönheitsreparaturen, die nun der Vermieter zu tragen habe, seien nicht Bestandteil der ursprünglichen Mietkalkulation. Er habe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch keine höhere Miete verlangen können, da die verwendete Schönheitsreparaturklausel erst später durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärt wurde. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die entsprechende Klage des Vermieters ab. Die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete könne nur nach § 558 BGB verlangt werden. Auch ein Anspruch des Vermieters auf eine Anpassung des Vertrags wegen eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ käme hier nicht in Betracht. Eine solche ist möglich, wenn einer Partei ein Festhalten am Vertrag aufgrund geänderter Umstände nicht zumutbar ist. Eine solche Anpassung findet jedoch dann nicht statt, wenn derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko (der geänderten Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur-klauseln) trage hier aber der Vermieter als Verwender des Mietvertragsformulars.
Anmerkung: Wie aus vorherigen Veröffentlichungen bekannt sein dürfte, hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln in verwendeten Mietvertragsformularen für unwirksam erklärt. Viele Vermieter versuchten daraufhin, gegenüber den Mieter/innen mit derartigen Verträgen den durch die BGH-Rechtsprechung entstandenen finanziellen Nachteil durch eine entsprechende Mieterhöhung auszugleichen. Der Bundesgerichtshof hat auch hierüber bereits entschieden und zwar nach Rechtslage unterschiedlich für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Im preisfreien Wohnraum können Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verlangen. Im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter dagegen laut Gesetz die Kostenmiete verlangen. Hat er diese bisher ohne die (ebenfalls gesetzlich festgelegten) Kosten für Schönheitsreparaturen kalkuliert, weil er die Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen abwälzen wollte, kann er die Berechnung der Kostenmiete ändern, wenn sich die verwendete Schönheitsreparaturklausel als unwirksam herausstellt. Das bedeutet aber auch, dass der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen tragen muss.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
