Aufzug (Betriebskosten)
Als Aufzugskosten umgelegt werden können auf die Mieter/innen die Kosten für ...
- die Wartung (= Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),
- den TÜV (alle drei Jahre),
- den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,
- die Beaufsichtigung und Bedienung,
- die Überwachung und Pflege der Anlage,
- die Anlagenreinigung und
- den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).
Auf die Mieter/innen nicht umlagefähige Kosten sind ...
... - wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und für Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).
Vollwartungsvertrag
In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber allein vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter/innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so muss der Vermieter sie schätzen und darf im Allgemeinen rund 50 bis 80% der Vollwartungskosten auf die Mieter/innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter/innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt).
Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.
Erdgeschossmieter/innen
Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter/innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter/innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter/innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müsste auch berücksichtigt werden, in welcher Etage die einzelnen Mieter/innen wohnen und wie oft sie den Aufzug benutzen. So eine Umlageart sei eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.
Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter/innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter/innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter/innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter/innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter/innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.
Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter/innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.
Übrigens ...
Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter/innen zu einer angemessenen Mietminderung. Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang in einer unserer Beratungsstellen.
