Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2015 (2)
2. Selbst für den Fall, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht als qualifizierter Mietspiegel mit der sich daraus ergebenden Vermutungswirkung anzusehen sein sollte, bietet er dann immer noch eine geeignete Schätzgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
3. Eine im Kreuzberger Teil der Friedrichstraße befindliche Wohnung liegt nicht in einer „bevorzugten Citylage“.
Am 31. Dezember 2014 endete die Eigenschaft einer im sozialen Wohnungsbau errichteten Kreuzberger Wohnung als „öffentlich gefördert“ . Im April 2015 verlangte der Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 530,42 Euro um 271,22 Euro auf 801,64 Euro. Er bezog sich dabei auf vier Vergleichswohnungen und informierte gleichzeitig über die Einordnung der Wohnung in das mit einem Stern gekennzeichnete Feld H 5 des Berliner Mietspiegels 2015. Er meinte, die 15%ige Kappungsgrenze sei eingehalten, da die Kostenmiete vor drei Jahren 9,43 Euro/qm betragen habe und von ihm lediglich aufgrund eines teilweisen Verzichts nicht in voller Höhe verlangt worden sei. Den Mietspiegel 2015 hielt er für nicht anwendbar, da er weder ein qualifizierter, noch ein einfacher Mietspiegel sei.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gestand dem Vermieter nur eine – anhand des Berliner Mietspiegels ermittelte – Erhöhung um 21 Euro zu und wies die Klage im Übrigen ab. Nach Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bestimme sich das Recht des Vermieters, eine Erhöhung der Miete zu verlangen, allein nach § 558 BGB, wonach der Vermieter die Erhöhung auf die ortsübliche Miete verlangen könne. Diese sei anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, selbst wenn dieser kein qualifizierter, sondern nur ein einfacher Mietspiegel wäre. In jedem Fall sei er nämlich eine geeignete Schätzgrundlage, selbst wenn das einschlägige Feld – wie hier – mit einem Sternchen gekennzeichnet sei.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 stellte das Amtsgericht außerdem klar, dass der Kreuzberger Teil der Friedrichstraße keine „bevorzugte Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015 ist. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 26. September 2016 die Berufung des Vermieters als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat das Landgericht auch klargestellt, dass nach Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die Kostenmiete nicht mehr verlangen kann, auch wenn die vor Wegfall dieser Eigenschaft verlangte Miete teilweise auf einem Eigentümerverzicht beruht habe.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde
