Anforderung an eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau
Die Mieter bewohnen ein Einfamilienhaus in einer öffentlich geförderten Wohnanlage. Am 26. Juli 2011 erhielten sie von ihrem Vermieter eine Mieterhöhungserklärung, mit welcher die Miete rückwirkend ab Januar 2009 um 72,99 Euro erhöht wurde. Als Grund wurden die erhöhten Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie höhere Zahlungen auf gewährte Aufwendungsdarlehen angegeben und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06% berechnet. Ferner war der Mieterhöhung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt. Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärung für unwirksam, weil in ihr nicht erläutert worden sei, wie sich ihre erhöhte Einzelmiete insgesamt bilde. Ihre Klage auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge hatte jedoch keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil klar, dass in einer Mieterhöhung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) die Erhöhung lediglich berechnet und erläutert werden muss sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt werden müsse, um die Höhe der laufenden Aufwendungen abzubilden. Diese Voraussetzungen sah der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall als erfüllt an. Darüber hinaus müsse die Bildung der Einzelmiete nicht insgesamt in der Erklärung erläutert werden. Die Mieterhöhung habe nämlich keinen Einfluss auf das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete; vielmehr ließen die erhöhten Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie höhere Darlehensaufwendungen das Verhältnis zwischen Einzelmieten und Durchschnittsmiete unberührt.
Anmerkung: Wer in öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum lebt und eine Mieterhöhung erhält, sollte deren Wirksamkeit unbedingt in einer unserer Beratungsstellen überprüfen lassen. Leider gibt es im Kostenmietrecht weder eine Kappungsgrenze noch eine Sperrfrist zwischen zwei Mieterhöhungen. Außerdem können Mieterhöhungen (wie im vorliegenden Fall) auch rückwirkend geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag eine wirksame „Mietpreisgleitklausel“ enthält. All dies sollte man auch bei der Wohnungssuche bedenken, bevor man einen Mietvertrag über eine Wohnung im sogenannten sozialen Wohnungsbau unterschreibt.
