Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Abflussprinzip (Betriebskosten)

Welche Betriebskosten darf der Vermieter in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung abrechnen?

Der Vermieter darf nicht willkürlich Betriebskosten abrechnen, sondern muss unter anderem folgende Regeln beachten:

Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2014 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2013 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung von den Wasserwerken jedoch erst im Jahr 2014 erhalten hat.

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) hingegen besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2014 werden nur die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2014 entstanden sind.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).


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