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MieterEcho online 08.11.2013

Der Berliner Senat plant Wohnraumförderung

Seit langem ist die Enge des Berliner Wohnungsmarktes eine Bedrohung für die Berliner/innen und eine willkommene Gelegenheit der Bereicherung für Spekulanten aus allen Ländern. Hatte die Poltik der neoliberalen rot-roten Koalition dieser Entwicklung bereitwillig Vorschub geleistet, so wird seit zwei Jahren vom schwarz-roten Senat der Anschein einer politischen Gegensteuerung erweckt. Das neueste Instrument ist der Entwurf von Wohnraumbestimmungen 2014. Dazu nimmt Otola Hoffmann für das MieterEcho Stellung:


"Das hehre Ziel ist die Bereitstellung von preiswertem Wohnraum im Neubau für einkommensschwache Wohnungssuchende. Einstiegsmiete 7,50 Euro/qm/Monat, durch Zuschüsse je nach Einkommen reduziert um bis zu 1,50 Euro/qm/Monat. Wem nützt es?
Als einkommensschwache Wohnungssuchende gelten beispielsweise Einpersonenhaushalte mit einem Monatseinkommen von 1.100 Euro. Diese Wohnungssuchenden dürfen in den Genuss einer geförderten Neubauwohnung von maximal 40 qm mit einer Nettokaltmiete von 6 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kommen. Mit dieser Miethöhe ist klargestellt, dass Empfänger von Arbeitslosengeld II solchen neu geförderten Wohnraum nicht beziehen können, weil dieser Bevölkerungsschicht als Einpersonenhaushalt nur eine Nettokaltmiete von 4,91 Euro/qm zugestanden wird. Als Wohnungssuchende kommen also nur Personen in Frage, die ihr Einkommen nicht aus solchen Transferleistungen des Staates beziehen, bei denen man sich für die Miethöhe rechtfertigen muss. Zur Anfangsmiete von 240 Euro gesellen sich bei 40 qm Wohnfläche noch die kalten Betriebskosten von ca. 100 Euro und die Heiz-/Warmwasserkosten von ca. 40 Euro. Die Mietbelastung von 380 Euro bedeutet 34,55% der Einkünfte. Beträgt das Einkommen nur 1000 Euro im Monat, beziffert sich die Mietbelastung auf 38%.  
Die Nettokaltmieten bei Mietbeginn sind je nach Einkommen in Stufen von 50 Cent gestaffelt von  6 Euro/qm bis 7,50 Euro/qm. Wenn eine Person über die für die Förderung höchsten Monatsbezüge von 1400 Euro verfügt, wird eine anfängliche Nettokaltmiete von 7,50 Euro/qm angesetzt. Für die Wohnung mit 40 qm ergeben sich inklusive aller Betriebskosten etwa 440 Euro. Das ist eine Mietbelastung von 31,43%. Die Vorgaben des Senats zur Mietstaffelung im Verhältnis zum Einkommen sollten die Staffelung auch in der Mietbelastung wiederspiegeln; allerdings errechnet sich eine negative Wirkung für die Bezieher des geringsten Entgelts.  Hierfür ursächlich ist die mit mindestens 6 Euro/qm netto kalt zu hohe Einstiegsmiete für die niedrigsten Einkommen.

Das Statistische Bundesamt gibt als neueste Zahl die durchschnittliche Belastung für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung in Deutschland mit 34,4 % des Einkommens an. Bei den beiden vorstehenden Rechenbeispielen zur Mietbelastung sind die Ansätze für Strom und Instandhaltung nicht enthalten. Zur Instandhaltung gehört beim Statistischen Bundesamt auch die Renovierung der Wohnung. Der Einpersonenhaushalt mit den niedrigsten Bezügen hat keine Chance, sich im Rahmen des statistischen Durchschnitts zu bewegen. Seine Kosten werden erheblich höher sein.
Die Förderung des neuen Wohnraumes durch das Land Berlin beinhaltet unverzinsliche Baudarlehen für die Vermieter in Höhe von 830 Euro pro Quadratmeter oder maximal 50.000 Euro pro Wohnung. Die Darlehen sind 17 Jahre nach Bezugsfertigkeit zur Rückzahlung fällig. Die Zuschüsse sind personenbezogen abhängig von den Einnahmen des jeweiligen Mieters. Im Verlauf der Mietzeit folgt die Prüfung der Zuschussberechtigung im Rhythmus von 3 Jahren. Der Mieter muss dem Vermieter hierfür neue Einkommensunterlagen vorlegen. Wie immer werden Steuergelder zur Verfügung gestellt, damit untere Einkommensschichten zeitlich befristet die Gnade einer Unterkunft erhalten. Wesentliche Bedingung der Förderung ist, dass für die Dauer der Belegungsbindung von 20 Jahren die Umwandlung in Wohnungseigentum ausgeschlossen wird. Welch weitblickende Direktive des Berliner Senats! Noch ist die Wohnraumförderung ein Entwurf. Egal wie die Beratungen verlaufen, fürsorglicher als der Entwurf wird die Förderung nicht werden. Der Nutzen ist gering."


Otola Hoffmann

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