MieterEcho online 10.02.2017
Milieuschutz in Moabit: Bezirksamt will "Verordnungsmieten" nach Modernisierungen durchsetzen
Am Donnerstag zog das Bezirksamt Mitte auf einer Veranstaltung in der Heilandskirche eine erste Bilanz der im Mai 2016 festgelegten Milieuschutzsatzungen für zwei Quartiere im Stadtteil Moabit. Erfasst werden die Bereiche rund um die Birken- und Waldstraße mit insgesamt rund 45.000 Bewohnern. Für die Umsetzung der Satzungen sei man mittlerweile gut aufgestellt, erklärte Stadtentwicklungsstadtrat Ephraim Gothe (SPD) Auch die für das Milieuschutzgebiet eingerichtete kostenlose Mieterberatung hat ihre Arbeit im Oktober aufgenommen und verzeichnet stetig wachsenden Besuch.
Stephan Lange, Gruppenleiter im Stadtplanungsamt in der Bezirksverwaltung, dämpfte zu hohe Erwartungen. Milieuschutz sei ein baurechtliches Instrument, das zwar den Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zum Ziel habe, aber nicht den individuellen Schutz von Mietern vor Vertreibung durch explodierende Mieten gewährleisten könne. Allerdings wolle der Bezirk „bis an die Grenzen des Möglichen gehen“. Das betrifft vor allem die Möglichkeiten zur Kappung von Mieterhöhungen nach Modernisierungen, die genehmigt werden müssen, da sie der Herstellung des „allgemein üblichen Standards“ oder der energetischen Gebäudesanierung dienen. Für derartige Maßnahmen dürfen laut einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom Februar 2004 keine pauschalen Mietobergrenzen festgelegt werden, die über die gesetzliche Kappung (11 Prozent der Kosten als Aufschlag auf die Jahresnettokaltmiete) hinausgehen. Zulässig ist nach Auffassung des Bezirks, der damit eine Vorreiterrolle einnimmt, allerdings eine „Verordnungsmiete“, die auf einem gebietsspezifischen Mietspiegel basiert und als „Prüfkriterium“ für die Genehmigung von Modernisierungen herangezogen werden kann. Laut Auskunft der Mieterberatung Prenzlauer Berg, die für die Betreuung der Milieuschutzgebiete in Moabit und im Wedding beauftragt wurde, hätten einige Eigentümer bereits entsprechende Verpflichtungserklärungen zur Einhaltung der Verordnungsmiete nach Modernisierungen unterschrieben.
Allerdings ist unklar, ob dieses Instrument in einer juristischen Auseinandersetzung Bestand hätte. Laut Lange bieten die Urteile zum Verbot von pauschalen Mietobergrenzen dafür einige Anhaltspunkte. Mit entsprechenden Prozessen ist in naher Zukunft zu rechnen, zumal der Haus- und Grundbesitzerverband eine Kappung von Modernisierungsumlagen über das gesetzliche Maß hinaus kategorisch ablehnt.
Um durchgreifenden Schutz von Mietern vor Verdrängung zu erreichen, sind allerdings weitergehende Maßnahmen auf Senats- oder auch Bundesebene notwendig, betonte Stadtrat Gothe Das betrifft unter anderem die Schließung der Schlupflöcher bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die Durchsetzung der bislang wirkungslosen Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und die Eindämmung des Wildwuchses bei der Vermietung möblierter Wohnungen mit deutlichen Preisaufschlägen, was in vielen Fällen als Umgehung der Mietpreisbremse und/oder des Zweckentfremdungsverbots zu werten ist. Dieses Thema will Gothe bei der nächsten Konferenz der Baustadträte ansprechen. Zumal der „rot-rot-grüne“ Senat es bislang ablehnt, sich mit dieser Frage zu befassen.
Rainer Balcerowiak