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MieterEcho online 04.10.2016

Mietpreisbremse erfolgreich durchgesetzt

In Berlin hat das Amtsgericht Lichtenberg am 28. September erstmals ein Urteil in Bezug auf die Mietpreisbremse gefällt. Den Mieterinnen wurde dabei in vollem Umfang Recht gegeben. Sie hatten festgestellt, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete den Oberwert des Mietspiegels um über 10% überschritt. Anstatt 7,60 Euro/qm nettokalt hätte die Vermieterin maximal 7,16 Euro/qm verlangen können, das entspräche der ortsüblichen Vergleichsmiete plus den zulässigen 10%. Die Mieterinnen beanstandeten im Oktober 2015, dass ihre Miete in Bezug auf die seit dem 1. Juni 2015 geltende Mietenbegrenzungsverordnung zu hoch sei. Mit dem nun gefällten Urteil wird die Vermieterin verpflichtet, den zu viel verlangten Betrag von 32,47 Euro pro Monat für die Zeit von November 2015 bis Mai 2016 zurückzuzahlen. In der Begründung des Gerichts heißt es: "Gemäß § 1 Mietenbegrenzungsverordnung wurde per 01.06.2015 das gesamte Gebiet der

Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt." Und: "Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige
 Höchstmiete orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen." Die Vermieterin hatte die Gültigkeit des Berliner Mietspiegels für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete angezweifelt. Das Gericht folgte der Beklagten ebenfalls nicht bei ihrer Argumentation zur Berücksichtigung von Sondermerkmalen. Durch Zuschläge für Sondermerkmale dürfe die Obergrenze der Spanneneinordnung nicht überschritten werden.
Eine Berufung gegen das Urteil ist nicht möglich, da ein Streitwert von 600 Euro nicht überschritten wird, teilt das Amtsgericht Lichtenberg mit. Gerichtlich ist nun lediglich festgestellt, wie viel die Mieterinnen in der Vergangenheit zu viel gezahlt haben. Der Anwalt der Klägerinnen, Karl-Heinz Mittelstädt, sagt, sie müssten im nächsten Schritt die Vermieterin anschreiben und sich auch für die Zukunft die niedrigere Miete bestätigen lassen. "Die Mietpreisbremse ist nicht ganz so zahnlos, wie es immer dargestellt wird", kommentiert Mittelstädt das Urteil. Allerdings müssten die Mieter/innen die Initiative ergreifen und überhöhte Mieten auch anfechten. Die Mieter/innen müssten zunächst eine qualifizierte Rüge verfassen, in der sie anhand des Mietspiegels eine Spanneneinordnung vornehmen. "Wenn der Vermieter dann sagt, dass er schon vom Vormieter eine höhere Miete verlangt hat, ist er in der Beweispflicht", so Mittelstädt.

Auch eine Mietpartei aus Neukölln berichtet gegenüber dem MieterEcho davon, die Mietpreisbremse erfolgreich durchgesetzt zu haben. Es kam jedoch zu keiner Gerichtsverhandlung, lediglich zu einem, von Anwält/innen der Berliner Mietergemeinschaft unterstützten Schriftwechsel mit der Hausverwaltung. Die monatliche Kaltmiete war von der Hausverwaltung um rund 60 Euro pro Monat zu hoch angesetzt worden. Zwar hätte die Hausverwaltung auf eine erste E-Mail und eine schriftliche Rüge zunächst mit einer Verzögerungstaktik reagiert, so der betroffene Mieter, letztendlich hätte sie den überhöhten Mietbetrag aber bis zum Zeitpunkt der ersten E-Mail zurückerstattet. Befürchtungen, dass seine Beschwerde das Verhältnis zur Hausverwaltung beeinträchtigen könnte, hätten sich nicht bestätigt.

Das Urteil sowie das erfolgreiche Vorgehen des Mieters aus Neukölln machen Mut, dass die Mietpreisbremse von Mieter/innen genutzt werden kann. Erst kürzlich hatte der Deutsche Mieterbund festgestellt, dass die Vorgaben der Mietpreisbremse von vielen, insbesondere von privaten, Vermietern missachtet würden. "Zwischen 66,5 Prozent und 94,8 Prozent aller Angebote bzw. Wiedervermietungsmieten lagen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse und dem Stichtag 30. Juni 2016 über der Obergrenze der Mietpreisbremse", stellte der Mieterbund fest.

Jutta Blume
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