Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

MieterEcho online 22.12.2013

Wenig Neues und viel heiße Luft

Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung bringt nicht nur für Mieter kaum substanzielle Verbesserungen


Was lange währt, wird keineswegs immer gut. Fast drei Monate verhandelten CDU,CSU und SPD über die Bildung einer neuen Bundesregierung. Am 14. Dezember vergangenen Jahres gaben die Mitglieder der SPD der Neuauflage dieses Bündnisses in einer Urabstimmung mit Dreiviertelmehrheit grünes Licht.

Besonders bei den Sozialdemokraten hatte es zuvor erhebliche Widerstände gegen eine Große Koalition gegeben, und so galt es, die skeptische Basis mit ein paar „Verhandlungserfolgen“ zu überzeugen. Dafür wurde eine entsprechend bunte Wundertüte gepackt. Allerdings lohnt es sich, das Kleingedruckte des Koalitionsvertrags zu lesen, denn alle angekündigten „sozialen Wohltaten“ stehen unter Finanzierungsvorbehalt. Da eine angemessene Besteuerung von Vermögen und sehr hohen Einkünften in der Vereinbarung rigoros ausgeschlossen wird, bedeutet dies schlicht und einfach, dass die nächste konjunkturelle Krise und/oder die nächsten Crashs im Euroraum alles zur Makulatur werden lassen. Ohnehin wurden nur ausgesuchte Klientele in einer Art Reißverschlussverfahren nach dem Motto „gibst du mir, geb’ ich dir“ bedient. CDU und CSU bekommen ihre „Mütterrente“, das heißt eine kleine Aufwertung der Rentenansprüche für Erziehungszeiten von Kindern, die vor 1992 geboren wurden. Die SPD verbucht auf der Habenseite die symbolträchtige abschlagsfreie Rente mit 63 Jahren nach 45 Versicherungsjahren. Die werden jedoch nur sehr wenige künftige Ruheständler in Anspruch nehmen können. Das Gleiche gilt für die knapp über Hartz-IV- beziehungsweise Grundsicherungsniveau liegende „Lebensleistungsrente“ von 844 Euro pro Monat, die an den Nachweis von 35 Beitragsjahren sowie eigene private Vorsorge geknüpft wird – Bedingungen, die angesichts der enormen Prekarisierung von Arbeitsverhältnissen in den vergangenen Jahren von sehr wenig Menschen mit Niedrigstrenten erfüllt werden.

Mogelpackung Mindestlohn

Beim im Koalitionsvertrag festgelegten gesetzlichen Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde, einer sozusagen identitätsstiftenden Kernforderung der SPD, könnte sich ebenfalls bald erweisen, dass es sich um eine Mogelpackung handelt. Und dies nicht nur wegen der Verschiebung der Einführung auf 2015, sondern auch wegen diverser Öffnungsklauseln, beispielsweise für mit Gewerkschaften abgeschlossene Tarifverträge, die unterhalb dieses Niveaus liegen. Zudem bieten Praktika und Werkverträge jede Menge Schlupflöcher für Unternehmen.
Interessant an dem Vertrag sind auch jene Bereiche, in denen die Koalition offenbar keinen Handlungsbedarf sieht. Das menschenunwürdige Hartz-IV-System, welches Millionen Menschen in staatlich verordnete Armut drückt, und ihnen angemessene soziokulturelle Teilhabe konsequent verweigert, bleibt unangetastet. Auch der Sanktionskatalog gegen angeblich kooperationsunwillige Erwerbslose bleibt bestehen. Das gilt auch für die von der SPD im Wahlkampf noch heftig kritisierte „Herdprämie“ für Familien, die ihren Kindern frühkindliche Betreuung und Bildung vorenthalten.
Aus Mietersicht besonders spannend sind natürlich jene Passagen des Koalitionsvertrags, die sich mit der künftigen Mieten- und Wohnungsbaupolitik beschäftigen. Bereits im Wahlkampf hatte sich angedeutet, dass sich auch CDU und CSU einer Regelung zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen nicht verschließen werden. In „Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ können die Erhöhungen künftig auf maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete  beschränkt werden. Statt diese Regelung in der Bundesgesetzgebung zu verankern, wird die Verantwortung aber auf die Länder abgeschoben. Ohnehin dürfte besagter „Nachweis“ Gegenstand langwieriger juristischer Auseinandersetzungen werden, wie Vermieterverbände bereits angekündigt haben. Ferner sind sowohl Erstvermietungen in Neubauten als auch Neuverträge „nach umfassenden Modernisierungen“ von der Kappung ausgeschlossen. Das liest sich wie eine Einladung an Hausbesitzer, Wohnungen zu entmieten, anschließend aufwändig aufzumotzen und dann zu verlangen, was der Markt so hergibt. Zudem werden bereits jetzt deutlich überhöhte Mieten nachträglich legalisiert, denn „die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können“, heißt es in dem Vertrag.

Modernisierungsumlage wird begrenzt

Eine kleine Überraschung sind die Festlegungen der Koalitionäre zur künftigen Gestaltung der Kosten von Modernisierungen. Die Umlage soll zum einen von 11 auf 10% pro Jahr gesenkt werden. Wirklich neu ist allerdings, dass die Umlage nur noch bis zur Amortisation der Investition erhoben werden soll, anschließend müsste die Kaltmiete wieder entsprechend gesenkt werden. Dies sorgt in der Bau- und Immobilienwirtschaft bereits für Unruhe: „In Teilen der Koalition muss sicherlich die Erkenntnis noch wachsen, dass Engpässe am Wohnungsmarkt nicht durch Reglementierung, sondern nur durch attraktive Bedingungen (..) bekämpft werden können“, heißt es in einer Stellungnahme des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen warnte: „Die Befristung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten kombiniert mit einem Absenken auf 10% und gleichzeitiger Mietpreisbremse verhindern Investitionen in die Sanierung und den Neubau.“
Eine weitere Neuregelung betrifft die Berechnung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße. Bislang konnten Mieter eine Senkung der Kaltmiete und der Betriebskosten nur verlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich fixierten Quadratmeterzahl abweicht. Diese „Bagatellgrenze“ entfällt, künftig zählt jeder Quadratmeter.

Kaum Konkretes zum Wohnungsbau

Wenig konkrete Pläne gibt es bislang für den Wohnungsbau. Dazu heißt es im typischen Politiker-Deutsch lediglich: „Wir setzen auf einen wohnungspolitischen Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung. Alle Maßnahmen werden wir in einem Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung zusammenfassen. Wir streben dazu ein Bündnis mit den Ländern, Kommunen und allen relevanten gesellschaftlichen Akteuren an. Den immobilienwirtschaftlichen Dialog werden wir ausbauen.“
Für die „Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus“ sollen die Länder bis Ende 2019 jährlich 518 Millionen Euro erhalten. Dies bedeutet allerdings nicht, dass diese Mittel für den Neubau eingesetzt werden müssen. Es wird von den Ländern lediglich „erwartet“, dass sie diese Mittel zweckgebunden für den Bau neuer Sozialwohnungen, neue Sozialbindungen sowie für die sozialverträgliche Sanierung des Wohnungsbestands einsetzen“. Dem Finanzierungsvorbehalt zum Opfer fielen im Laufe der Koalitionsverhandlungen allerdings die ursprünglich vorgesehen Steuererleichterungen für energetische Gebäudesanierungen. Lediglich das Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) soll aufgestockt, verstetigt und deutlich vereinfacht werden. Ebenfalls gestrichen wurde die noch im Oktober von Bauminister Peter Ramsauer (CSU) versprochene Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für den Wohnungsbau, die Investoren in den ersten Jahren hohe Steuervorteile bescheren würde. Der Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht durch diese Beschränkung der Profitmöglichkeiten bereits „das Ende des Mieterlands Deutschland“ eingeläutet.

Kein Kurswechsel in Sicht

Für vergleichsweise wenig Aufsehen sorgt dagegen die aus Mietersicht längst überfällige Festlegung, dass der Vermieter künftig die Gebühren für einen Makler tragen muss, falls er diesen beauftragt hat. Weitere, wenig konkrete Absichtserklärungen betreffen die Leistungen des Wohngelds und die Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Absatz 4 BGB) mit der ein „wirksamer Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleistet“ werden soll. Ähnlich nebulös die Ankündigung, dass künftig „im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird“.
Was aus dem Koalitionsvertrag wann und in welcher Form umgesetzt wird, ist noch nicht absehbar. Die Immobilienlobby wird jedenfalls alles in ihrer Macht stehende unternehmen, um mieterfreundliche Gesetze zu verhindern oder wenigstens stark zu verwässern. In der Vergangenheit hatte sie damit in der Regel auch Erfolg. Ohnehin ist auch von der neunen Bundesregierung kaum zu erwarten, dass sie einen wirklichen Kurswechsel in der Mieten- und Wohnungsbaupolitik einleitet.

Rainer Balcerowiak

 

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