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Im Herbst soll eine Berliner Gesetzesinitiative zur Änderung des Mietrechts in den Bundesrat eingebracht werden

Joachim Oellerich

Die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer (SPD), scheint sich Sorgen zu machen. Ganz gewiss nicht um die Mieter/innen dieser Stadt oder um die Wohnungspolitik. Ein gewisses Unbehagen dürften ihr und ihrer Partei die Wahlen im nächsten Jahr bereiten. Eine Senatorin, die jahrelang nur um die Mittelschichten buhlt, permanent von Investoren redet und jeden Gedanken an die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnungen vermissen lässt, kostet ihre Partei mindestens 2% der Wählerstimmen. Diese Misslichkeit scheint der Grund für die Ankündigung einer Bundesratsinitiative zu sein, mit der die Öffentlichkeit im Sommer überrascht wurde. Zwei der vier vorgeschlagenen Maßnahmen verdienen eine nähere Betrachtung.

 

Senkung der Kappungsgrenze

Ein Vorschlag ist die Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von bisher 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren. Für bestehende Mietverhältnisse gibt es für Mieterhöhungen zwei Kappungsgrenzen, deren Verhältnis zueinander oft unklar ist. Eine Kappungsgrenze liefert der Mietspiegel mit seinen nicht ganz unkomplizierten Details der Spanneneinordnung.

Die andere Kappungsgrenze stellt das Verbot von Mieterhöhungen von mehr als 20% in drei Jahren dar. Nicht selten wird die zweite Kappungsgrenze im Sinne einer nicht weiter begrenzten Ermächtigung verstanden. Das ist grundfalsch, denn es gilt immer auch die erste, dem Mietspiegel zu entnehmende Kappungsgrenze. Die 20%ige Erhöhung kann nur greifen, wenn der Abstand bis zum entsprechenden Mietspiegelwert ausreichend groß ist.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Der zutreffende Mietspiegelwert sei 5 €/m² und die aktuelle Miete betrage 4 €/m². Eine Mieterhöhung – alle anderen Erfordernisse für eine Mieterhöhung als gegeben vorausgesetzt – um 20% auf 4,80 €/m² wäre wirksam. Bei einer Ausgangsmiete von 4,60 €/m² würde eine 20%ige Mieterhöhung, das sind 92 Cent, zu einer Miete von 5,52 €/m² führen und daher durch den Mietspiegelwert auf 5 €/m² gekappt werden.

Der Vorschlag, die zweite Kappungsgrenze von 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren zu senken, kling zunächst positiv. Die Verringerung ist aber wie die aktuell geltende Regelung nur dort wirksam, wo die Mieten nicht mietspiegelaktuell gehalten wurden, wo also bis zur Mietspiegelgrenze ein ausreichender Erhöhungsspielraum besteht. Das ist außerordentlich selten.

Die Kappung könnte allerdings dann wirken, wenn die Mietspiegelwerte um inflationäre 4% jährlich steigen wurden. Doch dazu müssten sich die stets in den Mietspiegel einfließenden Werte für die Neuvermietungen so stark erhöhen, dass sie den Durchschnitt sämtlicher Bestandsmieten entsprechend anheben würden. Dies ist bei der derzeitigen Verengung des Wohnungsmarkts durchaus keine unrealistische Perspektive, wie die Erfahrungen von Wohnungssuchenden und sämtliche Berichte über die Mietpreisentwicklung bestätigen. Doch bislang kann eine Kappungsgrenze für Mietsteigerungen, die nur auf den Bestand gerichtet ist, keine nachhaltige Wirkung entfalten.

 

Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietung

Eine weiterer Vorschlag der Bundesratsinitiative ist die Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietung. Ziemlich absurd wird es, wenn die Senatsverwaltung diese inzwischen weit verbreitete Forderung nach einer Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietung aufgreift. In der Berliner Zeitung war darüber zu lesen: „Die Senatorin plant zudem, in Gebieten mit nur wenigen freien Wohnungen den Mietenanstieg beim Abschluss neuer Vertrage zu begrenzen.“ Eine solche Begrenzung erfordert eine bundesgesetzliche Regelung, und daher kann sie nur Bestandteil einer Bundesratsinitiative sein, soweit ist das Verfahren korrekt.

Zwei Wege sind denkbar: Erstens, es wird eine bundesgesetzliche Regelung beschlossen, die grundsätzlich die Mieten bei Neuvermietung begrenzt, wobei die Begrenzung an einen Index, wie vom Kreuzberger Bezirksbürgermeister Franz Schulz (Grüne) immer wieder vorgeschlagen, gebunden oder prozentual fixiert werden kann. Die Bundesregierung könnte, zweitens, auch die Länder bzw. die Kommunen zu mietpreisbegrenzenden Regelungen ermächtigen. Nur im zweiten Fall konnten die Kommunen den Mietanstieg „in Gebieten mit nur wenigen freien Wohnungen“ regeln. Sie blieben mit ihren Vorschriften aber immer an den bundesrechtlichen Vorbehalt für derartige Ermachtigungsnormen gebunden, der eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum voraussetzt.

Wie eine Senatorin, die bisher jahrelang das Liedchen vom entspannten Wohnungsmarkt und leer stehenden Wohnungen geträllert hat, als oberste Expertin der Stadt Berlin den über die Anwendung einer solchen Vorschrift entscheidenden Gerichten klar machen will, dass plötzlich anderes gilt, dürfte hochinteressant werden.

Die andere Frage, wie die Abgrenzung der Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht und folglich die Notwendigkeit einer Mietpreisbegrenzung besteht, zu treffen ist, wird dabei noch nicht einmal gestellt. Vielleicht wird künftig auf einer Straßenseite Wohnungsmangel diagnostiziert und die Mietpreisbegrenzung gilt und auf der anderen finden sich die berühmten Leerstande, für die jede beliebige Miete genommen werden kann.

 

Politisches Handeln nötig

Selbst bei weniger oberflächlicher und erkennbar auf die bevorstehenden Wahlen bezogener Gestaltung haben Bundesratsinitiativen nur Erfolg, wenn es die bundespolitischen Mehrheiten zu lassen. Das aber ist zurzeit nicht der Fall. Die Berliner Politik hätte eigene Möglichkeiten, den Wohnungsmarkt zu beeinflussen, würde sie es nur wirklich wollen. Von einer rot-roten Regierung wäre zu erwarten, dass sich die öffentlichen Wohnungsbauunternehmen nicht mehr am Markt, sondern auf die soziale Wohnungsversorgung der Berliner/innen orientieren. Eine rot-rote Regierung hätte aber vor allem die Pflicht, einen öffentlichen Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen. Das wäre politisches Handeln und kein Ablenkungsmanöver.

 

Erschienen im MieterEcho 343 / November 2010
 

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