Teuer vermieten und Steuern sparen
Mit einem Geflecht von Unterfirmen und Hauptsitz in einer Steueroase erzielt Phoenix Spree Deutschland hohe Gewinne auf dem Berliner Wohnungsmarkt
Von Jutta Blume
Vielleicht wären die Aktivitäten der Phoenix Spree Deutschland Limited in Berlin gar nicht besonders aufgefallen, wäre die Firma nicht in den „Paradise Papers“ aufgetaucht. Unter dem Namen „Paradise Papers“ lief eine Recherche eines internationalen Teams von Journalist/innen zu Offshore-Geschäften, die ihren Ausgangspunkt mit geleakten Dokumenten der Kanzlei Appleby nahm. Die Firma Phoenix Spree Deutschland mit Sitz im Steuerparadies Jersey tut dabei nichts, was bei Finanzinvestoren ungewöhnlich wäre, erzielt jedoch sehr beachtliche Renditen.
Am 30. Juni 2017 war der Wert der Immobilien der Phoenix Spree Deutschland nach Firmenangaben innerhalb eines Jahres von 329,8 auf 519,7 Millionen Euro gestiegen. Besonders hoch fiel dabei die Wertsteigerung im ersten Halbjahr 2017 aus, die Brutto-Rendite stieg in diesem Zeitraum um 303%. Sicherlich profitiert das Unternehmen vom boomenden Berliner Markt, der durch Wohnungsmangel auf der einen Seite sowie Spekulation von Anlegern auf der anderen Seite befeuert wird. Der interessante Teil des Geschäftsmodells sind aber die Steuervermeidungsstrategien. Wie das funktioniert, recherchierte der Sender ARD. Phoenix Spree ist in Wirklichkeit ein hierarchisches Geflecht von Firmen. Die einzelnen Gesellschaften erzielen zwar Gewinne aus der Vermietung ihrer Häuser, werden aber gleichzeitig von der Muttergesellschaft mit hohen Forderungen belastet, sodass am Ende kaum Gewinn zu versteuern ist. Laut ARD sind die Belastungen Kredite für Hauskäufe und Renovierungen, Gebühren für die Wertsteigerung, für die Vermittlung von Mieter/innen oder sogar eine Provision auf Renovierungskosten.
Share Deals und Mietsteigerung
Ein weiterer Steuerausfall in Millionenhöhe entstand für die Stadt Berlin bei der Übernahme des Phoenix Spree Property Fund durch die Phoenix Spree Deutschland. Ersterer, ein 2007 eingerichteter Immobilienfonds, wurde 2015 von dem auf der Kanalinsel Jersey registrierten Unternehmen übernommen. Dabei bediente man sich eines „Share Deals“. Bei diesen Transaktionen werden nicht die jeweiligen Immobilien veräußert, sondern Anteile an der Grundstücksgesellschaft. Werden über 5% dieser Anteile zunächst gehalten und erst nach mehr als fünf Jahren veräußert, entfällt die Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbsteuer.
Nach eigenen Angaben verfügte Phoenix Spree Deutschland Ende Juni 2017 über ein Immobilienportfolio von 2.900 Wohnungen, zum größten Teil in Berlin. Der Schwerpunkt liegt eindeutig beim Altbau, betont wird, dass sich keine Plattenbauten und kein sozialer Wohnungsbau im Portfolio befänden. „Das Unternehmen legt seinen Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäuser, die ein Potenzial der mittelfristigen Wertschöpfung durch Modernisierung und Renovierung bieten.“ Die Geschäftsstrategie: Ankauf und Modernisierung von Altbauwohnungen, um sie teuer weiterzuvermieten und durch einen Wertzuwachs weitere Bestände erwerben zu können. Mietverträge bestehender Wohnungen sollen überprüft werden und die Mieten wenn möglich auf Mietspiegelniveau angehoben werden. Langjährige Mieter/innen in Häusern von Phoenix Spree berichteten gegenüber dem MieterEcho, dass Mieterhöhungsverlangen aufgrund des Mietspiegels nicht immer durchgekommen wären, aber neue Nachbar/innen ungefähr das Doppelte an Miete zahlten. So komme es vor, dass WG-Zimmer zu zweit bewohnt würden, um sich die Miete überhaupt leisten zu können.
Nach den Recherchen von Bizim Kiez sollen die Bestandsmieten in den Berliner Häusern von Phoenix Spree jährlich um 5% steigen, bei Neuvermietungen sogar um 44%. Eine weitere Wertschöpfungsmöglichkeit sei der Verkauf von Mehrfamilienhäusern als Eigentumswohnungen, äußert sich der Vorsitzende von Phoenix Spree Deutschland, Robert Hingley, auf dem Portal CoStar. Stuart Young von Phoenix Spree Deutschland erklärt im selben Artikel, dass weiterhin Spielraum für selektive Neuerwerbungen in zentraler Lage Berlins bestünde.
Die Initiative Bizim Kiez versucht, Mieter/innen in Häusern der Phoenix Spree zu vernetzen und einen Erfahrungsaustausch anzustoßen.
Kontakt: phoenix-betroffene@bizim-kiez.de. Weitere Infos: https://www.bizim-kiez.de/blog/2017/11/10/phoenix-spree-deutschland-eine-firma-aus-den-paradise-papers-nimmt-berlin-ins-visier
MieterEcho 393 / Februar 2018
Schlüsselbegriffe: Phoenix Spree, Paradise Papers, Offshore-Geschäfte, Spekulation, Steuervermeidungsstrategien, Share Deals, Mietsteigerung, Grunderwerbsteuer, Bizim Kiez
