Mondpreise bei Versteigerungen
Zuschlag bei zwei Millionen über Verkehrswert – Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg will Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerung prüfen
Von Rainer Balcerowiak
Die Grundstückspreise sind in einigen Berliner Stadtteilen binnen Zehnjahresfrist um über 1000% gestiegen. Das ergibt eine Analyse der vom Gutachterausschuss für Bodenrichtwerte ermittelten Verkaufspreise, die vom Rundfunk RBB ausgewertet wurden.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gegend um die Wörther Straße in Prenzlauer Berg stieg von 460 auf 5.500 Euro. Am Samariterplatz in Friedrichshain schraubten sich die Werte von 380 auf 4.500 Euro hoch. Im Kreuzberger Wrangelkiez verzehnfachte sich der durchschnittliche Preis auf 3.500 Euro. Gesunken ist der Preis nirgendwo. Schlusslicht war mit 150% das Gebiet um den Hindenburgdamm in Lichterfelde.
Durch die steigenden Bodenwerte werden in attraktiven Lagen mittlerweile Preise für Mehrfamilienhäuser aufgerufen, die sich mit einer herkömmlichen Bewirtschaftung als Mietshaus nicht refinanzieren lassen. Die Einstiegsgebote bei Versteigerungen orientieren sich in der Regel am Verkehrswert eines Hauses, der den Durchschnitt der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise in dieser Lage abbilden soll. Bereits diese Verkehrswerte haben sich längst von den für eine normale Bewirtschaftung angemessen Preisen entfernt. Galt früher das 12- bis 14-fache der Jahresnettokaltmiete als üblicher Preis, wird derzeit bereits der Verkehrswert mit dem 25- bis 30-fachen angesetzt.
Damit droht auch eines der wenigen Instrumente gegen Spekulation und Mietervertreibung, die den Bezirken in Milieuschutzgebieten zur Verfügung stehen, ins Leere zu laufen. Die Bezirke können bei Häuserverkäufen ein Vorkaufsrecht geltend machen, wenn die Pläne des neuen Eigentümers die Ziele des Milieuschutzes gefährden. Dem gehen in der Regel Verhandlungen über eine Abwendungsvereinbarung voraus, in der der Eigentümer sich verpflichtet, für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren auf kostentreibende Modernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen zu verzichten. Scheitern diese Bemühungen, kann der Bezirk in den Kaufvertrag eintreten. Dies geschieht in der Regel als Treuhänder für Dritte, da die Bezirke keine Mittel für eigene Ankäufe haben. Als Erwerber kommen in erster Linie kommunale Wohnungsbaugesellschaften, gemeinnützige Stiftungen und Genossenschaften infrage, aber auch – wie vor Kurzem in der Eisenbahnstraße – ein privater Investor, der sich an die Vorgaben der Abwendungsvereinbarung halten will.
Vorkaufsrecht gefährdet
Kreuzberg-Friedrichshain sieht sich als Vorreiter bei der Anwendung des Vorkaufsrechts, das bislang bereits 12 Mal ausgeübt wurde. Doch diese Praxis könnte angesichts der schwindelerregenden Preisentwicklung bald an ihre Grenzen stoßen. Denn laut bisheriger Rechtsprechung gilt bei Zwangsversteigerungen nicht der Verkehrswert als Preis, zu dem der Bezirk in den Vertrag einsteigen kann, sondern der tatsächlich erzielte Preis. Was das bedeutet, zeigte sich vor einigen Wochen bei einem Gründerzeithaus mit 27 Wohn- und drei Gewerbeeinheiten am Mehringdamm, das beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg unter den Hammer kam. Bereits der vom Gericht als Einstiegsgebot veranschlagte Verkehrswert von fünf Millionen Euro erschien vielen Bewohner/innen extrem hoch, da sich das Gebäude und viele Wohnungen in eher schlechtem Zustand befinden. Den Zuschlag erhielt schließlich die einschlägig für rabiate Modernisierungen bekannte GbR Czarny & Schiff für sage und schreibe 7,1 Millionen Euro, was dem 41-fachen der derzeitigen jährlichen Nettokaltmiete entspricht.
Bezirksstadtrat Florian Schmidt (Grüne) kündigte an, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht dennoch wahrnehmen wolle, allerdings zum Verkehrswert. Falls es zu keiner Einigung mit den neuen Besitzern kommt, strebt Schmidt ein Musterklageverfahren an. Dessen Ausgang könnte erhebliche Auswirkungen haben und im schlimmsten Fall das Vorkaufsrecht der Bezirke in Milieuschutzgebieten weitgehend aushebeln.
Weitere Informationen:
https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2018/03/bodenrichtwerte-berlin-grundstueckspreise.html
MieterEcho 395 / Mai 2018
Schlüsselbegriffe: Berlin, Versteigerung, Zwangsversteigerung, Vorkaufsrecht, Grundstückspreis, Spekulation, Mietervertreibung, Milieuschutzgebiet, Musterklage
