Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Mietvertrag bei Ehe und Lebenspartnerschaft
Von Rechtsanwalt Wolfgang Enders
Ich habe geheiratet. Mein Ehemann wohnt bisher in einer anderen Stadt. Er will nun zu mir nach Berlin in meine Wohnung ziehen. Als ich das dem Vermieter mitteilte, wollte er den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit mir und meinem Ehemann. Kann er dies von uns verlangen?
Nein, das kann er nicht. In der Vergangenheit war lange streitig, ob Vermieter, die an ledige Mieter/innen vermietet haben, nach deren Eheschließung einen Anspruch gegen die neu in die Wohnung gezogenen Ehepartner/innen auf Eintritt in den bestehenden Mietvertrag oder auf den Abschluss eines inhaltsgleichen Mietvertrags haben. Nach derzeitiger Rechtsauffassung haben Vermieter keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags. Daher sind Sie selbstverständlich berechtigt, Ihren Ehegatten in die Wohnung aufzunehmen. Dies gehört – wie übrigens auch die Aufnahme von Kindern und Stiefkindern – zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und kann im Mietvertrag nicht – auch nicht durch eine Individualvereinbarung – ausgeschlossen werden. Eine Anzeige beim Vermieter, dass Ihr Ehemann nun in die Wohnung einziehen wird, reicht aus.
Ich lebe mit meiner Ehefrau seit mehr als einem Jahr in Trennung. Wir wollen beide die Scheidung. Ich bin nach der Trennung aus unserer Wohnung ausgezogen, die wir gemeinsam angemietet haben. Meine Ehefrau ist in der Wohnung verblieben. Wie komme ich aus dem Mietvertrag und was passiert mit der gemeinsamen gemieteten Wohnung nach der Scheidung?
Obwohl Sie aus der Wohnung ausgezogen sind, besteht der Mietvertrag unverändert weiter. Sie haften weiterhin neben Ihrer Ehefrau für die Miete. Dies bleibt so lange bestehen, bis der Mietvertrag mit Ihnen beendet ist. Da Sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben, können Sie nicht allein, sondern nur gemeinsam kündigen. In der Trennungsphase gibt es grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten für Sie, aus dem Mietvertrag zu kommen. Sie und Ihre Ehefrau können gemeinsam mit dem Vermieter vereinbaren, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen werden und Ihre Ehefrau diesen allein zu unveränderten Bedingungen fortführt. Diese Vereinbarung kann nur als gemeinsame Vereinbarung aller Vertragspartner/innen erfolgen. Es reicht also nicht aus, wenn Sie sich mit Ihrer Ehefrau untereinander einigen, oder nur eine/r von Ihnen mit dem Vermieter eine solche Vereinbarung trifft. Sie können den Vermieter auch nicht zwingen, Sie aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Da die Zustimmung des Vermieters freiwillig ist, kann er diese auch von weiteren Bedingungen abhängig machen. Oft verlangt der Vermieter bei dieser Gelegenheit eine Erhöhung der Miete oder weitere Sicherheiten. Darauf sollten Sie dann nicht eingehen.
Sie beide können unter Einhaltung der Kündigungsfrist den Mietvertrag auch kündigen. Allerdings müsste dann auch Ihre Ehefrau ausziehen. Da sie offenbar in der Wohnung bleiben will, wird sie der Kündigung nicht zustimmen. Im Fall der Weigerung Ihrer Ehefrau, an der Kündigung mitzuwirken, können Sie Klage auf Zustimmung zur Kündigung erheben. Wenn Ihre Ehefrau in der Wohnung bleiben will, sollten Sie sich besser darüber einigen und im Wege der Trennungsvereinbarung oder späteren Scheidung eine Regelung treffen. Sind sich die Eheleute nämlich einig, wird das Mietverhältnis gemäß § 1568a BGB nach rechtskräftiger Scheidung nur mit dem/der Ehepartner/in fortgesetzt, der/die in der Wohnung bleibt. Die Folge davon ist grundsätzlich, dass die Person, die ausgezogen ist, nach rechtskräftiger Scheidung nicht mehr Mieter/in ist und dann keine Miete mehr zahlen und dem Vermieter auch nicht für Mietausfälle haften muss. Diese Folge tritt jedoch nur ein, wenn beide Eheleute dem Vermieter mitteilen, wer künftig in der Wohnung leben wird. Diese Erklärung macht eine Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren entbehrlich. Wichtig ist, dass beide Eheleute die Erklärung abgeben. Die Erklärung nur einer Person reicht nicht aus, um die Umgestaltung des Mietverhältnisses zu erreichen. Dass Sie eine gemeinsame Erklärung verfassen, ist jedoch nicht erforderlich, ausreichend ist, wenn beide Eheleute getrennte, aber übereinstimmende Erklärungen abgeben. Die Wirkung tritt jedoch erst mit Zugang der letzten Erklärung – frühestens aber mit Rechtskraft der Scheidung – ein.
Im Streitfall zwischen Ihnen käme auch eine Wohnungszuweisung durch das Gericht in Betracht. Hierfür können Sie beim Gericht einen Antrag auf Wohnungszuweisung an Ihre verbleibende Ehefrau stellen. Damit könnten Sie auch die erwähnten Nachteile einer Vertragsänderung und vor allem den Verlust der Wohnung für Ihre Ehefrau vermeiden. Das Gericht kann dann bestimmen, dass das Mietverhältnis künftig nur noch mit Ihrer in der Wohnung verbleibenden Ehefrau fortgesetzt wird.
Ich will nach der Ehescheidung in den von meinem Ehemann abgeschlossenen Mietvertrag eintreten und diesen dann allein fortsetzen. Mein Ehemann wohnt dort schon nicht mehr. Das haben wir dem Vermieter gemeinsam mitgeteilt. Kann der Vermieter das ablehnen?
Der Vermieter kann das nicht ablehnen. Er hätte nur die Möglichkeit, sein Sonderkündigungsrecht gemäß §§ 1568a Absatz 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 563 Absatz 4 BGB auszuüben. Dieses gestattet dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis genommen hat, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn in der Person des/der verbleibenden Ehepartner/in ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit muss auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen. Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel vorliegen, wenn es schon zu Zeiten des gemeinsamen Mietverhältnisses Schwierigkeiten mit dem/der verbleibenden Ehepartner/in im Verhältnis zum Vermieter oder auch zu Mietmieter/innen bzw. Nachbar/innen gegeben hat und zu befürchten ist, dass sich diese nach dem Auszug des/der anderen Ehegatten/Ehegattin verschlimmern. Die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des/der Eintretenden kann ebenfalls ein wichtiger Grund sein. Es sollte deshalb sichergestellt sein, dass Sie die Miete allein tragen können – gegebenenfalls auch unter Inanspruchnahme öffentlicher Hilfen wie Wohngeld. Ein wichtiger Grund wäre auch, wenn Sie bei einer Sozialwohnung nicht über einen erforderlichen Wohnberechtigungsschein verfügen oder Sie bei einer Genossenschaftswohnung nicht Mitglied der Genossenschaft sind.
Ich lebe mit meiner achtjährigen Tochter in der Wohnung meines Lebenspartners, die dieser allein angemietet hat. In den letzten Monaten kam es wiederholt zu Streit mit meinem Partner. Dabei hat er mich in der letzten Woche unter Alkoholeinfluss geschlagen. Ich habe ihn deshalb angezeigt. Er hat weitere Gewalt angedroht, wenn ich mich nicht so verhalte, wie er es will. Ich habe Angst, dass er dies umsetzt. Ich will mich von ihm trennen und bemühe mich um eine eigene Wohnung. Kann ich bis dahin verlangen, dass er aus der Wohnung fernbleibt?
Ja, Sie haben zum Schutz vor Gewalttaten Ihres Partners nach dem Gewaltschutzgesetz Anspruch auf die – zumindest zeitweise – Überlassung der gemeinsam genutzten Wohnung für sich und Ihre Tochter allein. Da aber Ihr Partner alleiniger Mieter der Wohnung ist, kann die Wohnungszuweisung auf bis zu höchstens sechs Monaten befristet werden. Eine Verlängerung ist nur in begründeten Ausnahmefällen einmalig möglich. Zuständig für das Verfahren einer Wohnungsüberlassung oder Wohnungszuweisung ist das Familiengericht, in dessen Bezirk Sie mit dem früheren Partner leben. Da schnelles Handeln erforderlich ist, sollten Sie mit anwaltlicher Hilfe – gegebenenfalls mit einer einstweiligen Anordnung – die Überlassung der Wohnung an Sie selbst beantragen. Da bereits eine schwere Gewalttat vorgefallen ist, kann der Anspruch auf Wohnungsüberlassung zur alleinigen Benutzung mit Verweis auf die polizeilichen Ermittlungen begründet werden.
Flankierend zur Wohnungszuweisung ist oftmals die Beantragung weiterer Schutzmaßnahmen sinnvoll. Dies können sein: Das Verbot, Kontakt mit Ihnen und Ihrer Tochter aufzunehmen (auch per Telefon, E-Mail etc.) oder sich Ihnen zu nähern, die Wohnung zu betreten, sich Ihnen und der Wohnung in einem bestimmten Umkreis zu nähern (Bannmeile) sowie bestimmte andere, auch öffentlich zugängliche, Orte aufzusuchen, an denen Sie sich regelmäßig aufhalten. Weiterhin kann das Gericht anordnen, dass Ihrem früheren Partner untersagt wird, das Mietverhältnis zu kündigen, solange Sie das Nutzungsrecht an der Wohnung haben.
Ihr früherer Partner bleibt jedoch auch während der alleinigen Wohnungsnutzung durch Sie weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Das Gesetz sieht aber die Zahlung einer Nutzungsvergütung durch Sie als Gegenleistung an den Partner vor.
Ich bin mit meinem Partner in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft in eine gemeinsame Wohnung gezogen. Im Verlauf des Zusammenlebens ist unsere Beziehung gescheitert und wir wollen uns trennen. Wie kommen wir aus dem gemeinsamen Mietverhältnis?
Wenn Sie beide Partner/innen des Mietvertrags sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu regeln. Grundsätzlich haben Sie keinen Anspruch gegen den Vermieter, den ausziehenden Mietvertragspartner aus dem Mietvertrag zu entlassen. Sie können aber versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen. Möglich ist selbstverständlich auch die gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn Sie sich darüber nicht verständigen können, weil eine/r von Ihnen in der Wohnung verbleiben will, können Sie im Innenverhältnis miteinander vereinbaren, dass der/die weiterhin in der Wohnung wohnende Mieter/in den/die ausgezogene/n Mitmieter/in gegenüber dem Vermieter von der Zahlung der Miete freistellt. Doch dies belässt den/die weiterhin in der Wohnung wohnende Mieter/in in der vollen Außenhaftung gegenüber dem Vermieter. Das würde bedeuten, dass Sie unfreiwillig mit dem Ex-Partner über die Wohnung verbunden bleiben. So lange beide Mieter/innen sind, brauchen Sie zum Beispiel für jede Zustimmung zu einer Mieterhöhung oder einer anderen rechtsgeschäftlichen Erklärung die Unterschrift des früheren Partners. Natürlich können Sie sich auch bevollmächtigen lassen. Wenn der/die verbleibendende Mieter/in nicht mehr die Miete zahlen kann, haftet der/die ausgezogene Mieter/in gegenüber dem Vermieter. Wenn Sie sich also nicht einigen können, bleibt wohl als Lösung nur die gemeinsame Kündigung. Kommen Sie auch dazu nicht überein, hat der/die ausgezogene Mitmieter/in einen Anspruch auf Mitwirkung des/der anderen an einer Kündigung zum vertraglich und gesetzlich nächstmöglichen Zeitpunkt.
Meine Lebenspartnerin und ich leben in eingetragener Lebenspartnerschaft. Wir bewohnen gemeinsam die von meiner Partnerin allein gemietete Wohnung. Sie ist unheilbar erkrankt und sorgt sich, dass ich aus der Wohnung ausziehen muss, wenn sie stirbt.
Nein, Sie müssen nicht ausziehen. Lebenspartner/innen sind mit Ehepartner/innen in diesem Fall gleichgestellt. In § 563 Absatz 1 des BGB ist geregelt, dass der/die überlebende Partner/in, die mit dem/der verstorbenen Partner/in einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters/der Mieterin in das Mietverhältnis eintritt. Sie müssen auch keinen neuen Mietvertrag zu möglicherweise schlechteren Bedingungen abschließen, denn in den Mietvertrag eintreten bedeutet, dass dieser mit allen Rechten und Pflichten durch Sie als neuer Mieterin fortgesetzt wird. Eine Besonderheit gibt es: Der Vermieter kann von Ihnen eine Kaution verlangen, selbst wenn dies nicht mietvertraglich vereinbart ist. Dem Vermieter gegenüber müssen Sie Ihren Eintritt auch nicht ausdrücklich erklären. Doch sollten Sie Ihren Vermieter über die veränderten Umstände informieren, um ihm entsprechende Nachfragen zu ersparen.
Wenn Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, müssen Sie innerhalb eines Monats nach Ihrer Kenntnis vom Tod der Mieterin, also Ihrer Lebenspartnerin, dem Vermieter mitteilen, dass Sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen.
Und keine Sorge: Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn in der Person des/der Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (zum Beispiel Zahlungsunfähigkeit) und er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Diese außerordentliche Kündigung kann er innerhalb eines Monats, nachdem er Kenntnis vom Eintritt erlangt hat, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten erklären. Versäumt er die Frist, kann er sein Sonderkündigungsrecht nicht mehr ausüben.
Wichtig für Sie zu wissen ist auch, dass Sie dem Vermieter für alle Verbindlichkeiten der verstorbenen Mieterin aus dem Mietvertrag (rückständige Mieten, Schäden, fällige Schönheitsreparaturen usw.), die bis zum Tod Ihrer Partnerin entstanden sind, haften. Neben Ihnen haften auch die Erben/Erbinnen Ihrer Partnerin. Sie sollten sich bei allem Kummer, die der Tod Ihrer Partnerin mit sich bringen wird, unbedingt zu Ihrem weiteren Vorgehen beraten lassen.
Welchen Rat zur Gestaltung des Mietvertrags können Sie einer nichtehelichen Partnerschaft geben?
Bei Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags sollten nichteheliche bzw. nicht eingetragene Partner/innen bereits im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbaren, dass ein/e Mieter/in durch einseitige Erklärung aus dem Mietvertrag ausscheiden kann. Als eine andere Möglichkeit, den/die Partner/in zu schützen, kann auch vereinbart werden, dass die Kündigung erst nach Ablauf einer bestimmten Frist zum nächstmöglichen Termin zulässig ist. Wurde bislang keine Mietsicherheit geleistet, kann das Ausscheiden aus dem gemeinsamen Mietvertrag von der Stellung einer im Vertrag bereits festgelegten Kaution abhängig gemacht werden. Die Lebenspartner/innen sollten untereinander gleichzeitig regeln, dass der/die ausziehende Partner/in gegen den/die ver-bleibende/n Partner/in einen Anspruch auf Stellung einer entsprechenden Kaution hat. Die Partner/innen können im Innenverhältnis vereinbaren, dass bei einem Auszug der/die andere zur Mitwirkung bei einer Kündigung verpflichtet ist. Probleme ergeben sich dabei, wenn zwischen den zusammenlebenden Partner/innen ausnahmsweise ein echtes Untermietverhältnis begründet wurde, da dann die zwingenden Vorschriften des Mietrechts zu beachten sind.
Rechtsanwalt Wolfgang Enders berät in den Prenzlauer Berger Beratungsstellen Greifenhagener Straße 28 und Jablonskistraße 20.
MieterEcho 390 / August 2017
Schlüsselbegriffe: Mietvertrag, Ehe, Lebenspartnerschaft, Trennung, Ehescheidung, Kündigung, Gewaltschutzgesetz, Nutzungsvergütung, Mieterhöhung, Todesfall, Hauptmieter/in, Vertragsübernahme
