Hehre Ziele, schöne Zahlen
Seit drei Jahren bringt Berlin landeseigene Grundstücke in kommunale Wohnungsbaugesellschaften ein – eine Zwischenbilanz
Von Jörn Boewe
Mit der Übertragung landeseigener Grundstücke an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften versucht das Land Berlin seit drei Jahren, den Neubau preisgünstiger Wohnungen zu fördern. Das 2012/2013 eingeführte Instrument markiert eine Wende in der Liegenschaftspolitik des Landes, die seit der Jahrtausendwende bis zum Ende des „rot-roten Jahrzehnts“ ganz im Dienst der Haushaltskonsolidierung stand. Nachdem jahrelang die „Vermarktung unter Höchstgebotsaspekten“ Richtschnur des Handelns war, ging die SPD-CDU-Koalition dazu über, geeignete Grundstücke des Liegenschaftsfonds an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften direkt zu vergeben. Die Gesellschaften bekommen diese Flächen quasi „geschenkt“ – das Land bringt sie als „Sachwerteinlage“ in die Unternehmen ein.
Bisher wurden vier Tranchen solcher Grundstücksübertragungen vom Abgeordnetenhaus – genauer: dem Unterausschuss Vermögensverwaltung im Hauptausschuss – bewilligt. Sowohl die Beratungen als auch die Vorlagen und Protokolle des Ausschusses sind der Öffentlichkeit nicht zugänglich. Es ist deshalb nicht ganz einfach, die mittelfristigen Auswirkungen der neuen Politik auf den Berliner Wohnungsmarkt abzuschätzen. Zwar wurden grobe Überblicksdaten zu den ersten drei Tranchen veröffentlicht, doch belastbare Informationen zu den tatsächlich bebaubaren Flächen, geschweige denn zum Planungs- und Realisierungsstand sind kaum zu bekommen.
Rund 1,45 Millionen qm landeseigener Baugrundstücke hat das Land seit der Abgeordnetenhauswahl 2011 bis 2016 in die sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften eingebracht, heißt es aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Nachfrage des MieterEchos. „Rechnet man überschlägig mit 120 neuen Wohnungen je Hektar, werden auf diesen Grundstücken rund 17.500 Wohnungen gebaut werden können“, schätzt Pressesprecher Martin Pallgen. Genauer sei das allerdings erst zu ermitteln, wenn die jeweiligen Planungen abgeschlossen sind.
Optimistisch gerechnet
Was man jetzt schon sagen kann: 120 Wohneinheiten je Hektar sind eine sportliche Berechnungsgrundlage. Zum Vergleich: Im nicht gerade luftig und vergleichsweise hoch bebauten Märkischen Viertel in Reinickendorf kommen auf einen Hektar etwa 65 Wohnungen. In Marzahn-Hellersdorf sind es 52. Die Zahl von 17.500 erscheint vor diesem Hintergrund ziemlich hoch gegriffen.
Fragwürdig ist aber auch, ob es sich bei den 1,45 Millionen qm landeseigener Grundstücke überhaupt um für den Geschosswohnungsbau geeignete Flächen handelt. Bei der BIM, der Berliner Immobilienmanagement GmbH, in der der Liegenschaftsfonds des Landes Anfang des Jahres 2015 aufging, geht man von viel bescheideneren Zahlen aus. So seien von 2010 bis heute 121 Verträge mit einer Fläche von insgesamt 595.000 qm über Einbringungsverträge an Wohnungsbaugesellschaften übertragen oder an Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften verkauft worden, heißt es dort auf Anfrage. Doch Geschosswohnungsbaugrundstücke machen davon noch nicht mal die Hälfte aus – nämlich 248.000 qm, von denen ein Teil bereits bebaut ist. Beim „Rest“, also dem größten Teil, handelt es sich den Angaben zufolge um „Arrondierungs- und Splitterflächen zu Wohnungsbaustandorten, Garagen-Grundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke“. Interessant in diesem Zusammenhang: In den vergangenen 15 Jahren, also seit 2001, veräußerte das Land Berlin insgesamt 420 Grundstücke mit einer Fläche von 1,24 Millionen qm im Segment Geschosswohnungsbau. Allein auf jenem Teilmarkt, der prinzipiell für den kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbau relevant ist, veräußerte das Land mehr Flächen an private Investoren als an kommunale Bauherren und Genossenschaften.
Verspielte Chancen
Eins steht jedenfalls fest: Mit der Privatisierungspolitik vor allem im ersten Jahrzehnt nach der Jahrtausendwende hat das Land wohnungspolitische Entwicklungschancen so gründlich und dauerhaft verspielt, dass der Schaden irreparabel ist. Gehörte Anfang der 1990er Jahre noch jede dritte Berliner Mietwohnung einer der damals noch 20 kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, war 20 Jahre später fast die Hälfte davon verscherbelt. Zwei Drittel dieser Privatisierungen gehen auf das Konto von „Rot-Rot“. Weit über die Hälfte der privatisierten Wohnungen wurden an private Investmentfonds und ähnliche an einer kurzfristigen Verwertung interessierte Erwerber veräußert, die ihre „Schnäppchen“ zum größten Teil schon bald gewinnbringend weiter verkauften. Nur um die 5% gingen an Genossenschaften, die als Garanten einer langfristigen und sozial nachhaltigen Bewirtschaftung hätten dienen können. Ähnlich gering ist der Anteil, der an Einzelerwerber verkauft wurde.
Befanden sich 2011 beim Abgang von „Rot-Rot“ noch 270.000 Wohnungen in öffentlicher Hand, soll sich die Zahl jetzt, nach vier Jahren SPD-CDU-Senat, langsam wieder der 300.000er Marke nähern. Es scheint paradox, dass die Wende in der Wohnungsbaupolitik in Berlin tatsächlich mit dem Ausscheiden der Partei Die Linke aus der Landesregierung zusammenfiel. Fakt ist: Selbst wenn die öffentliche Hand in der Hauptstadt mittlerweile wieder ein Sechstel des Mietwohnungsbestands kontrolliert – den Einfluss, den sie in den frühen 1990er Jahren hatte, kann die Stadt realistisch gesehen auf absehbare Zeit nicht wieder erreichen.
Der Senat peilt an, den städtischen Bestand bis 2025 auf 400.000 Wohnungen zu erweitern. Das klingt ziemlich ambitioniert. Leisten sollen das kommunaler Wohnungsneubau und Zukäufe auf dem privaten Markt – mehr oder weniger zu gleichen Teilen. Nur: Wie genau das erreicht werden soll, kann niemand überzeugend erklären. „Eine der Voraussetzungen dafür, dieses Ziel zu erreichen, ist die Verfügbarkeit von Baugrundstücken für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften“, meint Stadtentwicklungssprecher Pallgen. Was zweifellos richtig ist, aber auch schon auf das Problem hinweist: Wo Grundstücke für 50.000 kommunale Neubauwohnungen sein sollen, weiß in Berlin momentan kein Mensch. Zwar gibt sich Pallgen optimistisch: „Auf den bisher eingebrachten Grundstücken kann ein wesentlicher Teil der geplanten Neubauwohnungen errichtet werden.“ Doch selbst bei der optimistischen Schätzung von 17.500 Wohneinheiten, bleibt die Frage, wo die anderen zwei Drittel hin sollen.
Wende kommt zu spät
Ob und wie effektiv diese kommunalen Neubauten den Mietenanstieg in der Stadt dämpfen werden, bleibt abzuwarten. Jedenfalls wird nur ein Teil der auf den übertragenen Grundstücken entstehenden Wohnungen einer Preisbindung unterliegen und zu „günstigen Mieten“ angeboten werden. Als „günstig“ gilt für den Senat derzeit eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro/qm. Die Verpflichtung ergibt sich teils aus dem Berliner Wohnraumversorgungsgesetz, teils aus Projektverträgen, die das Land im Zuge der Grundstücksübertragungen mit den Unternehmen geschlossen hat und weiterhin schließen wird. Insgesamt rechnet die Verwaltung damit, dass knapp die Hälfte der Neubauwohnungen unter diese Kategorie fallen wird, was sicher auch eine eher optimistische Schätzung sein dürfte.
Fazit: Die Einbringung von Landesgrundstücken in das Vermögen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ist ein vernünftiges Instrument. Problematisch daran ist vor allem, dass das Land damit viel zu spät begonnen hat und nach vier Jahren schon wieder an die Grenzen des Machbaren stößt. Nach einem Jahrzehnt forcierter Grundstücksprivatisierung sind nicht mehr genug geeignete Geschosswohnungsbaugrundstücke im Portfolio des Landes enthalten. Ein Großteil der verfügbaren Flächen ist bereits eingebracht. Jetzt sollen die Berliner Bezirke ihr Immobilienvermögen überprüfen und wenn möglich zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau freigeben. Doch erwartet niemand, dass dabei noch größere, bislang unentdeckte Brachflächen auftauchen. Also woher nehmen, wenn längst schon alles weg ist? Dazu kommt: Auch die 50.000 kommunalen Wohnungen, von denen noch niemand weiß, wo und wie sie gebaut werden sollen, würden den Bedarf bei Weitem nicht decken. Immer noch wächst die Stadt jährlich per Saldo um 40.000 Menschen. Da kann auf absehbare Zeit keine Bautätigkeit mithalten.
MieterEcho 385 / Dezember 2016
Schlüsselbegriffe: landeseigene Grundstücke, kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Neuba, preisgünstige Wohnungen, Sachwerteinlage, Berliner Immobilienmanagement GmbH, BIM, Einbringungsverträge, Geschosswohnungsbau, Privatisierungspolitik, Wohnraumversorgungsgesetz, Brachflächen
