Entmietung trotz Milieuschutz
An den Behörden vorbei schaffen Investoren vollendete Tatsachen
Von Gaby Gottwald
Wenn sich die Politik weigert, regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen, drücken die skrupellosesten Immobiliendealer ihren Stempel der Stadt auf. Wie das geht, zeigt das Beispiel Boxhagener Straße 26/ Ecke Simon-Dach-Straße in Friedrichshain. Der Altbau liegt in einem Milieuschutzgebiet, wo eine soziale Erhaltungsverordnung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen soll. Doch bis auf wenige Mietparteien wurde das Haus systematisch entmietet, denn der ehemalige Eigentümer plante eine gewerbliche Nutzung.
Der Bezirk hatte den Umbau des Erdgeschosses und der ersten Etage zu einem Hotel im Jahr 2008 genehmigt, jedoch baute der Eigentümer ohne Genehmigung eine ganze Haushälfte um. Anfang 2011 verhängte der Bezirk einen Baustopp, erteilte aber keine Auflage zum Rückbau. Noch im Sommer 2012 war das Haus überwiegend unbewohnt, als die Leipziger Immobilienfirma Neutecta das Haus kaufte. Bereits am 1. September bot sie die Immobilie in der Wiener Zeitung an. Für 13 Millionen Euro könne das „aufwendig sanierte Hotel und Apartmenthaus“ direkt vom Eigentümer erworben werden. Es wurde eine Jahresnettokaltmiete von 800.000 Euro in Aussicht gestellt, durchschnittlich rund 30 Euro/qm bei knapp 2.200 qm Fläche. Fast gleichzeitig erhielten die restlichen Mieter/innen im Haus eine Kündigung. Die Begründung war bemerkenswert. So habe Neutecta einen Kredit über fünf Millionen Euro für den Kauf und die Sanierung des Hauses aufgenommen. Dies würde sich nur rentieren, wenn die Mieteinnahmen aus dem Haus rund verzehnfacht würden – auf 632.000 Euro im Jahr. Zu diesem Zweck werde das Haus umgebaut zu 25 Hotelzimmern und 18 Wohnungen, was eine Nettokaltmiete zwischen 18 und 23 Euro/qm einbrächte.
Wie Anfragen der Fraktion Die Linke im Bezirk ergaben, ist die Baugenehmigung von 2008 für die gewerbliche Hotelnutzung des Erdgeschosses und der ersten Etage weiterhin gültig. Erteilt worden sei diese damals, da „der Wohnraum leer stand“. Neutecta habe sich im November 2012 bereit erklärt, die anderen Etagen wieder zu Wohnraum rückzubauen. Sie reichte einen Bauantrag ein, doch der erfüllte nicht die Vorgaben der sozialen Erhaltungsverordnung. Dies wurde am 1. März korrigiert und eine Baugenehmigung sei zu erwarten, wie die Antwort vom 9. April 2013 von Bürgermeister Franz Schulz (B90/ Grüne) nahe legt.
Vier Jahre Entmietung
Gebaut wird schon seit geraumer Zeit – zum Leidwesen der verbliebenen Mieter/innen. Das Haus soll im Juli komplett bezugsfähig sein und wird nun erneut zum Verkauf angeboten, wie dem Exposé der Immobilienfirma zu entnehmen ist. Das Gebäude sei „in den Jahren 2006 bis 2010 entmietet“ worden und zudem „aufwendig generalsaniert“. Neben dem Hotelbetrieb weist das Exposé 23 Wohnungen mit einer Nettokaltmiete zwischen 18 und 20 Euro/qm aus. Die jährliche Nettokaltmiete wird mit insgesamt 570.223 Euro angesetzt, der Kaufpreis mit 8,55 Millionen Euro. Der Umbau stünde im Einklang mit dem Milieuschutz, was mittels eines unangemeldeten Besuchs der Baustelle am 12. März überprüft worden sei, versicherte Schulz in seiner oben genannten Antwort. Dennoch wecken die im Exposé angegebenen Mietpreise den Verdacht, dass die Ausstattung den Standard im Gebiet deutlich überschreitet und damit gegen die soziale Erhaltungsverordnung verstößt.
Das Wohnhaus ist seit rund fünf Jahren überwiegend unbewohnt. Eine gezielte Entmietung durch den Voreigentümer führte zum Leerstand und dieser diente anschließend als Voraussetzung für die gewerbliche Umwidmung, die der Milieuschutz eigentlich vermeiden soll. Widerrechtliche Umbauten, die nicht geahndet wurden, vergrößerten den Leerstand. Mit eben diesem Leerstand kann nun die Neutecta werben.
Die Zweckentfremdung von Wohnraum zu unterbinden, wäre ein kleines Zeichen gegen den Missbrauch von bezahlbarem Wohnraum. Leerstand gehört ebenso verboten wie die Umnutzung als Ferienwohnung. Nach langen Jahren der Verweigerung kündigt der Senat seit Monaten eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung an. Tatsächlich geschehen ist aber bisher viel zu wenig.
MieterEcho 360 / Mai 2013
Schlüsselbegriffe: Entmietung, Milieuschutz, Investoren, Boxhagener Straße 26, Friedrichshain, Neutecta, Zweckentfremdungsverbotsverordnung, soziale Erhaltungsverordnung
