Kurzer Vergleich des polnischen und des deutschen Mietrechts
Wie sich das polnische Mietrecht vom deutschen in den Grundzügen unterscheidet
Ewa Gill
Instandhaltung / Reparaturen
Deutschland:
Pflicht des Vermieters, nur Kosten für kleine Reparaturen innerhalb der Wohnung können in einem bestimmten Rahmen auf die Mieter/innen umgelegt werden.
Polen:
Grundsätzlich Pflicht des Vermieters, allerdings insbesondere, was das Gebäude an sich bzw. die Außenanlagen betrifft (Instandhaltung der technischen Einrichtungen des Gebäudes, Instandhaltung und Sauberkeit der Gemeinschaftsräume, Reparaturen am und im Gebäude, Reparaturen im Zusammenhang mit den Wohnungen, was die Wasserversorgung, die Gasversorgung, die Kanalisation, die Elektrizität, das Telefonnetz, die Türen und Fenster, die Fußböden und den Putz angeht). Die Mieter/innen sind dazu verpflichtet, die Mieträume nicht nur in hygienisch, sondern auch in technisch einwandfreiem Zustand zu erhalten. Außerdem sind die Mieter/innen zu Reparaturen und zur Instandhaltung der Einrichtungen, insbesondere der Fußböden, der Fenster und Türen sowie der Sanitäranlagen, verpflichtet.
Kaution
Deutschland:
Es kann eine Kaution von höchstens 3 Monatsmieten vereinbart werden, und die Mieter/innen haben Anspruch darauf, dass die Zahlung in 3 Monatsraten erfolgen kann. Die Kaution wird spätestens 6 Monaten nach Auszug fällig.
Polen:
Grundsätzlich kann eine Kaution bis zur 20-fachen Höhe einer Monatsmiete vereinbart werden. Sie muss nach Mietende innerhalb von einem Monat an die Mieter/innen zurückgezahlt werden.
Mieterhöhung
Deutschland:
Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn entweder die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt oder die Wohnung modernisiert wurde. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete unterliegt Bedingungen: Zunächst muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bestanden haben. Des Weiteren darf die verlangte Miete nicht mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren steigen. Schließlich darf eine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Modernisierungskosten erhöhen. Dies aber nur, wenn die Mieter/innen die Modernisierung zu dulden haben.
Polen:
Der Vermieter hat das Recht, alle 6 Monate die Miete zu erhöhen. Der Umfang der Mieterhöhung ist grundsätzlich beliebig, darf aber nur in bestimmten Fällen 3% der Wiederherstellungskosten der Mieträume überschreiten. Im Endeffekt soll der Vermieter aber durch die Vermietung einen Gewinn erzielen können. Aussichtsreich können sich Mieter/innen gegen die Mieterhöhung wehren, wenn die erhöhte Miete die im jeweiligen Jahr geltende durchschnittliche Preissteigerungsrate oder die Wiederherstellungskosten der Mieträume um 3% überschreitet
Kündigung
Deutschland:
Mieter/innen können jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, Vermieter hingegen nur in bestimmten Fällen (Pflichtverletzungen der Mieter/innen, Eigenbedarf, Hinderung wirtschaftlicher Verwertung). Bei einem Mietrückstand in einer Höhe von 2 Monatsmieten darf der Vermieter kündigen, jedoch können die Mieter/innen dies abwenden, wenn sie den Rückstand sofort in voller Höhe begleichen.
Polen:
Der Vermieter darf nach Abmahnung und mit einer Kündigungsfrist von einem Monat aufgrund von Pflichtverletzungen der Mieter/innen kündigen. Hier spielt insbesondere die Kündigung aufgrund eines Mietrückstands (ab 2 Monatsmieten) eine Rolle. Auch darf der Vermieter kündigen, wenn die Wohnung aufgrund einer Sanierung oder eines Umbaus unbewohnbar wird. Hier muss er allerdings eine Ersatzwohnung stellen. Ist die Gemeinde/Stadt Vermieterin, darf sie kündigen, wenn die Mieter/innen in der gleichen oder einer benachbarten Stadt eine weitere Wohnung haben (z. B. eine vermietete Wohnung als Einkommensquelle). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs beträgt die Frist 6 Monate. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Mieter/innen eine Ersatzwohnung erhalten. Wenn der Vermieter keine Ersatzwohnung beschaffen kann und die Mieter/innen auch sonst keine haben, beträgt die Kündigungsfrist 3 Jahre.
Schließlich darf der Vermieter auch kündigen (Frist: 6 Monate), wenn die Mieter/innen die Wohnung 12 Monate lang nicht bewohnt haben.
Mietvertragliche Vereinbarungen
Deutschland:
Die meisten mietrechtlichen Vorschriften sind bindend und können von den Vertragsparteien nicht oder zumindest nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden.
Polen:
Die meisten gesetzlichen Regelungen können in freifinanziertem Wohnraum ihre Geltung verlieren, wenn in Mietverträgen andere Regelungen vereinbart werden.
Dies ist der gravierendste Unterschied zum deutschem Mietrecht.
MieterEcho Nr. 343 / November 2010
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