MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Die Anwendung der Sondermerkmale und Spanneneinordnung bei einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2007
Hochwertiger Bodenbelag muss in der überwiegenden Anzahl der Räume liegen, um als Sondermerkmal zu gelten.
AG Schöneberg, Urteil vom 05.11.2008 - 7a C 147/08 -
Der Vermieter verlangte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 eine Erhöhung der Miete. Der Mieter erteilte die Zustimmung nicht, weil er nach seiner Auffassung bereits die ortsübliche Miete zahlte. Der Vermieter klagte auf Zustimmung. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters zurück. Es führte zur Begründung aus, dass die Wohnung nicht über die im Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter genannten Sondermerkmale und positiven Merkmale der Spanneneinordnung verfüge. Ein Dielenboden sei kein hochwertiger Bodenbelag, sondern der einfachste Boden, den es im Altbau gebe. Sofern in einer Wohnung sowohl Parkettboden als auch Dielenboden vorhanden ist, ist das Merkmal "hochwertiger Bodenbelag" nur erfüllt, wenn sich in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume Parkett befindet. In der 4-Zimmer-Wohnung befand sich jedoch nur in einem der vier Wohnräume Parkett.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung verlangt, um positiv berücksichtigt zu werden, die Betrachtung des Instandhaltungszustands des ganzen Hauses. Die Erneuerung einzelner Teile des Hauses rechtfertigt nicht die Anerkennung eines überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustands.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Berndt
Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Wohngebäudes ist vom Vermieter darzulegen und zu beweisen. Die Bezugnahme hierbei auf Fassaden- und Dacharbeiten, die länger als 20 Jahre zurückliegen, ist generell nicht geeignet, einen überdurchschnittlichen Zustand des Gebäudes zu belegen.
Liegt zwischen der Müllstandsfläche und der Wohnung des Mieters eine größere Entfernung und muss ein gesonderter Durchgang mit Schließanlagen durchquert werden, kommt das wohnwerterhöhende Merkmal "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" bereits aus diesem Grund nicht in Betracht. Auf die tatsächliche Ausgestaltung der Müllstandsfläche kommt es dann nicht mehr an.
AG Schöneberg, Urteil vom 28.10.2008 - 10a C 54/06 -
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde
Befindet sich die Wohnung in einer einfachen Wohnlage, die bereits nach dem Mietspiegel durch einen schlechten Gebäudezustand, ein ungepflegtes Straßenbild und eine starke Beeinträchtigung durch Gewerbe und Industrie (visuell) gekennzeichnet ist, kommt ein weiterer Abschlag wegen des wohnwertmindernden Merkmals "Wohnumfeld" nicht mehr in Betracht. Weder eine ungünstige Verkehrssituation noch das gehäufte Auftreten von Alkoholikern im Straßenbild sind in diesem Fall zu berücksichtigen. Ein wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung liegt in diesen Fällen nur dann vor, wenn die Gegend deutliche Züge einer "Verslumung" aufweist. Dafür ist der Mieter darlegungspflichtig.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 05.01.2009 - 11 C 350/08 -
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde
Ausstattungsmerkmale einer Wohnung sind bei einer Mieterhöhung nur dann zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter auf seine Kosten angebracht wurden. Hat der Vermieter eine bereits vorhandene, vom Mieter eingebrachte Ausstattung ersetzen lassen, wird diese behandelt als sei es eine mieterseits eingebrachte Ausstattung. Eine sogenannte "überholende Modernisierung" des Vermieters ist nur dann zu berücksichtigen, wenn die werterhöhenden Einbauten des Mieters wirtschaftlich bereits als verbraucht anzusehen sind.
Trägt der Vermieter substanziiert und konkret vor, aufgrund welcher Sanierungsmaßnahmen ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Wohngebäudes vorliegen soll, genügt es nicht, wenn der Mieter lediglich den überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand bestreitet. Er muss konkret vortragen, warum die vom Vermieter beschriebenen Maßnahmen keinen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand herbeigeführt haben.
AG Mitte, Urteil vom 17.07.2008 - 7 C 63/08 -
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel
Bringt der Mieter beim Einzug in die Wohnung seine eigene Spüle mit und lagert die beim Einzug in der Küche vorhandene und zur Wohnung gehörende Spüle im Keller ein, liegt das Negativmerkmal "keine Spüle in der Küche" nicht vor.
AG Spandau, Urteil vom 04.08.2006 - 3a C 475/06 -
Abgedruckt in Grundeigentum 2006, S. 1175