MieterEcho
MieterEcho 324/Oktober 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Ausschluss der Mietminderung bei Baumaßnahmen auf Freiflächen innerhalb eines Altbaugebiets in unmittelbarer Nachbarschaft des Wohnhauses
Das Vorhandensein von Baulücken in unmittelbarer Nachbarschaft führt dazu, dass ein Mieter mit künftigen Bautätigkeiten rechnen muss. Schließt er in Kenntnis dieser Baulücken einen Mietvertrag, kann er sich nur dann auf ein Mietminderungsrecht berufen, wenn er sich dieses bei Vertragsschluss vorbehalten hat. Eine eventuelle Entschädigungsvereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Bauherrn wirkt nicht zugunsten des Mieters.
AG Schöneberg, Urteil vom 10.01.2007 - 6 C 359/06 -
Die Mieterin hatte im Februar 2005 eine 6-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Miete von 999 Euro zuzüglich Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten gemietet. Das Wohnhaus befindet sich auf einem Hammergrundstück, welches über einen links vom Grundstück verlaufenden Zugangsweg zu erreichen ist. In unmittelbarer Nachbarschaft befand sich zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ein seit 30 Jahren unbebautes verwildertes Grundstück.
Im Juli 2005 wurde auf dem unbebauten Grundstück ein viergeschossiges unterkellertes Ärztehaus gebaut. Während der Baumaßnahmen kam es zu erheblichen Belästigungen durch Baggerarbeiten, Presslufthämmer, Lastwagen, Planierraupen und allgemeinem Baulärm. Darüber hinaus war der Zugang zu dem Grundstück des Öfteren mit Matsch und Sand verdreckt.
Während der Bauarbeiten minderte die Mieterin die Miete um 25%. Die Vermieterin war mit der Mietminderung nicht einverstanden und forderte die Mietdifferenz. Da die Mieterin nicht zahlte, machte die Vermieterin die aufgrund der Mietminderung aufgelaufenen Mietrückstände klageweise geltend.
Das Amtsgericht hat dem Klageantrag der Vermieterin in vollem Umfang stattgegeben. Es schloss sich der Ansicht des Kammergerichts an, nach der in Sanierungsgebieten, sowie bei baufälligen Gebäuden oder Baulücken in unmittelbarer Nachbarschaft jederzeit mit Bautätigkeit gerechnet werden müsse.
Das Vorhandensein eines unbebauten und verwilderten Grundstücks inmitten eines Altbaugebiets der Stadt rechtfertige ohne Weiteres die Annahme, dass dieses Grundstück in absehbarer Zeit bebaut werden könne. Bei dieser Bautätigkeit handele es sich um eine ortsübliche Maßnahme, sodass das Risiko einer solchen Maßnahme Bestandteil des Mietvertrags werde. Wolle der Mieter dies verhindern, müsse er sich die Mietminderungsrechte bei Vertragsabschluss ausdrücklich vorbehalten.
Nach Ansicht des Amtsgerichts kam es nicht darauf an, ob die Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrags von der geplanten Bautätigkeit wusste. Auch bei einer etwaigen Kenntnis sei sie nicht verpflichtet gewesen, die Mieterin vor Abschluss des Mietvertrags auf eine bevorstehende Bautätigkeit hinzuweisen.
Die Mieterin hätte auch nicht vorgetragen, dass die durch die Bautätigkeit eingetretenen Belästigungen das normale Ausmaß von Störungen, die üblicherweise mit dem Neubau eines Hauses verbunden sind, überschritten hätten. Insbesondere sei der Einsatz von schwerem Baufahrzeug und das zeitweilige Versperren oder die Behinderung der Zufahrtswege durch Baufahrzeuge beim Erstellen eines Rohbaus durchaus normal.
Ebenfalls unbeachtlich war der von der Mieterin behauptete Umstand, dass die Vermieterin mit der Bauherrin des auf dem Nachbargrundstück errichteten Hauses eine Entschädigungsvereinbarung getroffen und auch tatsächlich eine Entschädigung für die zu erwartenden Mietausfälle erhalten hatte. Eine solche - unterstellte - Vereinbarung entfaltet nach Ansicht des Amtsgerichts keine Rechtswirkung zugunsten des Mieters.
Aus den genannten Gründen wurde die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Die eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Berlin als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen (LG Berlin, Beschluss vom 29.05.2007 - 63 S 359/06).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann