MieterEcho
MieterEcho 309/April 2005
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung und Kappungsgrenze
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3-5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.
BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 -
Der Vermieter hatte am Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen. Nach Abschluss der baulichen Maßnahmen hatte der Vermieter im Dezember 1999 die Miete um einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 145,02 DM erhöht, den der Mieter nicht gezahlt hat. Es kam zu einem längeren Schriftwechsel, der schließlich im Februar 2001 zu einer Vereinbarung beider Seiten über einen Modernisierungszuschlag in Höhe von insgesamt 104,29 DM führte.
Mit Schreiben vom 20./22.06.2001 erbat der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2000. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil er der Auffassung war, die einvernehmliche Mieterhöhung habe, anders als eine einseitige Mieterhöhung nach § 3 MHG, bei der Berechnung die Kappungsgrenze zu berücksichtigen.
Der Vermieter klagte daraufhin auf Erteilung der Zustimmung. Das Amtsgericht Mitte hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters hin den Mieter zur Zustimmung verurteilt. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Mieter das Ziel der Klageabweisung weiter.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Urteil des Landgerichts bestätigt und führte aus, dass der von Vermieter und Mieter vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen sei. Die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG genannte Ausnahme sei auch auf Vereinbarungen über einen Modernisierungszuschlag anzuwenden. Nach Auffassung des BGH komme es nur auf die materielle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen, müssten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der Kappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf einer Wohnungsmodernisierung beruhen, jedoch nicht vom Vermieter in dem förmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Mietvertragsparteien einvernehmlich ausgemacht worden seien. Die Umlegung solcher Maßnahmen würde eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG rechtfertigen.
Des Weiteren stellte der BGH noch fest, dass auch die einjährige Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG für die Mieterhöhung gewahrt sei, weil hierbei die Mieterhöhungen nach §§ 3-5 MHG gleichfalls unberücksichtigt bleiben.
Veröffentlicht in Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WM) 2004, Seite 344 f.