MieterEcho
MieterEcho 308/Februar 2005
MIETRECHTLICHE TIPPS VON A BIS Z
Von "Schwarze Wohnung" bis "Sonderkündigungsrechte"
Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de/mietrecht/tipps nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
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Schwarze Wohnung
Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit häufiger in Erscheinung: Man heizt - und fast über Nacht entstehen schwarze, klebrige, rußähnliche Flecken in der Wohnung, die sich nur sehr schwer entfernen lassen: Magic Dust, Fogging oder auch Schwarze Wohnung genannt. Oft werden die dunklen Stellen an der Wand, aber auch auf Möbeln, zuerst für Schimmelpilz gehalten. Beim Beseitigen wird dann festgestellt, dass sich die Ablagerungen - anders als Schimmel - nicht wegwischen lassen und nach dem Überstreichen wieder erscheinen.
Der Schaden Magic Dust ist bisher kaum bekannt: Das Umweltbundesamt untersucht das Phänomen, das verstärkt seit In-Kraft-Treten der Wärmeschutzverordnung 1995 auftrat. Experten fürchten, die seit dem 01.02.2002 geltende Energieeinsparverordnung (EnEV), könnte die Problemfälle noch vermehren.
Die Analyse von Schadensfällen zeigt, dass hauptsächlich Farben, Kleber und Kunststoffböden am Magic Dust beteiligt sind. Denn meist tritt das Phänomen in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten auf. Es entsteht durch einen Chemikalienmix: Manche Produkte, die beim Ausbau einer Wohnung verwendet werden, dünsten schwerflüchtige organische Verbindungen, meist Weichmacher (Phthalate), aus. Diese Stoffe können noch Monate nach der Renovierung in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos und in den bisher gemessenen Konzentrationen in betroffenen Wohnungen auch nicht gesundheitsschädlich. Diese Weichmacher verbinden sich mit dem stets in der Luft vorhandenen Schwebstaub. Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des Magic Dust-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.
Unzweifelhaft wird die Wohnqualität durch dieses Phänomen herabgesetzt. Strittig ist bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Verursacher und daher ist die Beweislastverteilung von großer Bedeutung (vgl. AG Schwäbisch Gmünd WuM 2001, 544; AG Hamburg GE 2002, 55; LG Ellwangen GE 2002, 53; AG Pinneberg ZMR 2002, 359). Analog zu der Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden hat sich zunächst einmal der Vermieter zu entlasten, d.h. er hat darzulegen, dass die Schäden nicht durch einen Baumangel verursacht wurden. Doch beim Magic Dust sind die Verhältnisse komplexer, denn nicht immer ist klar, welche Materialien die Ausdünstungen und damit die Ablagerungen verursacht haben, so dass das prozessuale Problem des "non liquet", d.h. wem letztlich der Mangel zugerechnet werden muss, entsteht.
Das Landgericht Berlin hat, diese Frage klärend, Mieter/innen die Berechtigung zur Mietminderung zugesprochen, auch wenn die Ursache für die Schwarzfärbung nicht feststeht (LG Berlin, 20.6.2003 - 63 S 282/02, GE 2003, 1019).
Hilfe im Schadensfall
Das Umweltbundesamt empfiehlt den von Magic Dust betroffenen Mieter/innen zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten. Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim: Bundesumweltamt, Fachgebiet II 2.3, Innenraumhygiene, PF 33 00 22, 14191 Berlin www.umweltbundesamt.de
Selbstauskunft
Die gleiche Augenhöhe, auf der Verträge geschlossen werden, erweist sich sofort als zivilrechtliche Illusion, wenn man sich vorstellt, als zukünftige/r Mieter/in nicht nur selbst einen Fragebogen ausfüllen zu müssen, sondern im Gegenzug auch dem Eigentümer einen vorlegen zu können. Es ist für Mieter/innen nicht uninteressant zu erfahren, womit der Vermieter neben dem Vermieten von Wohnungen sein Geld verdient, ob er ein gewerbsmäßiger Spekulant ist, ein Umwandler von Miet- in Eigentumswohnungen, ob er in der Eigentümerschutzgemeinschaft "Haus und Grund" organisiert ist, Wohnungen kaputtzusanieren pflegt, gerne die Kaution veruntreut usw.
Doch das wäre ja gänzlich gegen die reale gesellschaftliche Ordnung und daher wollen wir ganz schnell in die rechtliche Idylle zurückkehren, um ihr das eine oder andere Nützliche zu entlocken:
Artikel 1 und 2 des Grundgesetzes (GG) garantieren die informationelle Selbstbestimmung des Bürgers im Verhältnis zur hoheitlichen Sphäre des Staates. Das Mietrecht in der Sphäre der Privatautonomie des BGB ist davon nur indirekt - durch die so genannte Drittwirkung der Grundrechte - beeinflusst. Ausfluss dieser Drittwirkung ist das auch im Privatrecht zu beachtende allgemeine Persönlichkeitsrecht. Zwar werden Fragebögen als generell zulässig anerkannt, aber ihre Inhalte betreffen die Persönlichkeitssphäre und sind daher immer vor der Folie Grundgesetz und allgemeinem Persönlichkeitsrecht zu betrachten.
Für von Arbeitgebern vorgelegte Fragebögen hat das Bundesarbeitsgericht (BAG) Grundsätze entwickelt, die auch auf das Mietrecht übertragen werden, obgleich oder gerade weil hier eine Rechtsprechung der obersten Gerichte noch nicht vorliegt und die Entscheidungen auf Ebene der unteren Instanzen nicht sehr einheitlich sind.
"Dem Arbeitgeber wird ein Fragerecht nur insoweit zugestanden, als er ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung seiner Fragen für das Arbeitsverhältnis hat. Dieses Interesse muss objektiv so stark sein, dass dahinter das Interesse des Arbeitnehmers am Schutz seiner Persönlichkeit und der Unverletzlichkeit der Individualsphäre zurücktreten muss." (Klaus Schach, GE 2003, 1131 - 1132).
Diese allgemeinen Grundsätze liefern Kriterien für die Beurteilung der Zulässigkeit einzelner Fragen:
- Verdienst und Einkommen
- Arbeitgeber des Mieters
- Beruf
- Familienstand
- Umfang des Haushalts
- Religionszugehörigkeit
- Nationalität
- Vorvermieter
- Vorstrafen
- Mitgliedschaft in politischen Parteien
In vielen Gerichtsentscheidungen ist die Zulässigkeit solcher Fragen anerkannt worden (u.a. AG Bonn WM, 1992, 597).
Die Berechtigung dieser Frage wird zwar unterschiedlich beurteilt, doch muss man ihre Unzulässigkeit gerade dann annehmen, wenn man in Betracht zieht, dass sich der Vermieter erkundigen und dabei auch andere Einzelheiten aus der Privatsphäre der Mieter/innen in Erfahrung bringen kann.
Auch die Frage nach dem Beruf hat wenig mit dem Mietverhältnis, aber viel mit der Privatsphäre zu tun und dürfte daher unzulässig sein.
Diese Frage wird mit der fortschreitenden gesellschaftlichen Entwicklung immer sinnloser. Lebenspartnerschaften sind inzwischen nicht weniger anerkannt als Ehen, und zwar nicht nur hetero- sondern auch gleichgeschlechtliche. Die Frage gehört als unzulässig in den Papierkorb.
Diese Frage wird man dem Vermieter zugestehen müssen. Sie ist daher zulässig.
Eine solche Frage ist allenfalls dann zulässig, wenn der Vermieter eine Religionsgemeinschaft ist und ausschließlich Glaubensangehörige zu behausen trachtet.
Diese Frage wirft nur ein 'rechtes' Licht auf den Vermieter. Sie ist selbstverständlich unzulässig.
Das LG Berlin hat die Berechtigung dieser Frage eindeutig verneint (Urteil vom 7.6.1993 - 62 S 85/93).
Gerade eine solche Frage macht deutlich, welche gesellschaftliche Macht zur Ausgrenzung Vermieter haben. Die Frage wird daher zum Glück als unzulässig eingestuft.
Nach einer solchen Mitgliedschaft zu fragen, ist ebenso wenig zulässig wie die Frage nach einer Mitgliedschaft in einer Mieterorganisation.
Rechtliche Folgen
Wahrheitswidrige Antworten können zwar zur Anfechtung des Vertrags führen, aber nur wenn ein schützenswertes Interesse vorliegt. Und eben das ist bei unzulässigen Fragen nicht der Fall.
Die Fragen können beliebig beantwortet werden und dies ist sogar erforderlich. Die Verweigerung einer Antwort würde sofort den Argwohn wecken und den gewünschten Vertragsabschluss verhindern. Falsche Antworten sind deshalb nicht nur möglich, sondern erzwungen und die Mieter sollten ihrer Phantasie freien Raum lassen.
Denn auf 'blöde Fragen' oder, was dasselbe ist, unzulässige Fragen, gibt es ebensolche Antworten.
Als zulässig haben sich nur die Fragen nach Verdienst und Haushaltsgröße herausgestellt. Ihre wahrheitswidrige Beantwortung kann einen "wichtigen Grund" zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB liefern. "Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."
Bei einer falschen Angabe des Einkommens wird geprüft werden müssen, ob sie sich in der geforderten gravierenden Weise auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. Dies wird in der Regel zu verneinen sein, wenn die Miete stets pünktlich bezahlt worden ist. Eine Kündigung wird also auch in einem solchen Fall keine Berechtigung haben.
Sonderkündigungsrechte
Wenn Mieter/innen eine lange Kündigungsfrist haben, aber die Wohnung wechseln möchten oder müssen, oder wenn Mieter/innen in fesselnden Zeitmietverträgen stecken, können sie möglicherweise Sonderkündigungsrechte nutzen, die das Mietrecht in verschiedenen Zusammenhängen einräumt:
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestattet den Mieter/innen bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.
Beispiel: Die Mieterhöhung geht zwischen dem 1. und 31. Januar eines Jahres zu, dann können Mieter/innen bis 31. März per 31. Mai kündigen.
Mieterhöhungen nach einer Modernisierung haben dieselben Folgen.
Für Mieter/innen von Sozialwohnungen gelten andere Regelungen. Sie können bei einer Mieterhöhung bis zum dritten Tag des Monats, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, zum nächsten Monatsende kündigen.
Beispiel: Die zwischen dem 1. und 31. Januar ausgesprochene Mieterhöhung wird zum 1. April fällig. Dann können die Mieter/innen bis zum 3. April per 30. April kündigen.
Die Ankündigung einer Modernisierung berechtigt die Mieter/innen bis zum Ablauf des nächsten Monats zum Ende des dann folgenden Monats zu kündigen.
Beispiel: Zugang der Modernisierungsankündigung zwischen dem 1. und 31. Januar. Die Kündigung zum 31. März kann dann bis zum 28/29. Februar ausgesprochen werden.
Wenn der Vermieter einer Untermiete nicht zustimmt, können Mieter/innen mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Ein Staffelmietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren kann von den Mieter/innen zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden. Anschließend kann immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Die Sonderkündigungsrechte können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.