MIETRECHT AKTUELL MIETRECHT AKTUELLNiels Hilgenstock
In seinem Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 361/03, hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Wirksamkeit von vertraglichen Klauseln, die in einem Großteil aller Mietverträge vorkommen, Stellung genommen. Nach dem Urteil sind solche Formularklauseln unwirksam, die die Fristen für die durch die Mieter/innen vorzunehmenden Schönheitsreparaturen "starr" regeln.
In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine Regelung, durch die dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, und zwar "wenn erforderlich, mindestens aber" nach Ablauf bestimmter Fristen.
Der Bundesgerichtshof ist dem Berufungsgericht insofern gefolgt, als dass er die entsprechende Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten hat.
Voraussetzung dafür war, dass der Vertrag für eine Vielzahl von Abschlüssen vorformuliert war, sodass die Klausel einer AGB-Inhaltskontrolle (früher gem. § 9 Abs.1 AGBG) gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 AGBG unterzogen werden musste. Dieser Kontrolle können starre Renovierungspflichten nach Auffassung des BGH nicht standhalten, benachteiligen also die Mieter/innen unangemessen und sind damit nichtig. Das Urteil des BGH ist insofern zu begrüßen.
Die Verpflichtung, den Mietgegenstand zu erhalten, legt das Gesetz gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auf. Dies umfasst auch die Entfernung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, so genannte Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen von Decken und Wänden etc.). Angesichts der - in der Praxis massenhaften - vertraglichen Abwälzungen der Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen ist dies unter Nicht-Jurist/innen längst in Vergessenheit geraten. Dabei ist die Tatsache, dass die ständige Rechtsprechung eine derartige Pflichtenverschiebung akzeptiert, bereits ein großes Zugeständnis an die Vermieterseite. Sollen Mieter/innen allerdings zu Schönheitsreparaturen völlig unabhängig von einem tatsächlich bestehenden Bedarf herangezogen werden, so ist der Bogen überspannt. Dass damit der Versuch der Vermieterseite, den Mieter/innen die Instandhaltungspflicht nicht nur aufzubürden, sondern diese gar zu verschärfen, vor dem BGH keinen Bestand hat, darf nicht überraschen. Nach der Formulierung solcher Klauseln würden diese den Vermieter nämlich in die Position versetzen, von den Mieter/innen eine Renovierung zu verlangen, obwohl die Wohnung keinerlei Abnutzungserscheinungen aufweist. Wenn die Wohnung oder ein Teil davon gar nicht oder lediglich als Stellraum genutzt wurde, hätte eine solche Klausel bei Wirksamkeit eine geradezu schikanöse Wirkung, die umso prekärer ist, wenn man bedenkt, dass der Vermieter leicht auf die hinterlegte Mietkaution zugreifen könnte und die Frage, ob das Geld tatsächlich zu einer sinnlosen Schönheitsreparatur benutzt wurde, sehr schwer nachvollziehbar wäre. Das Urteil wird daher dem Sinn der BGB-Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht, ein ausreichendes Maß an vertraglicher Gerechtigkeit herzustellen.
Der BGH stellt bei seiner Argumentation nicht, wie vereinzelt zu lesen war, ausschließlich auf die Unterschreitung bestimmter Fristen ab. Zwar hatte die in dem Urteil behandelte Klausel die in der Praxis anerkannten Renovierungsfristen gem. § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I* verkürzt, jedoch hätte es nach Auffassung der Richter in jedem Fall eines Zusatzes bedurft, aus dem sich entnehmen lässt, dass Schönheitsreparaturen an einen tatsächlichen Bedarf geknüpft sind. Dabei hätten Floskeln wie "im Allgemeinen" oder "im Regelfall" ausgereicht, um die Wirksamkeit der Mietvertragsklausel zu sichern. Erst recht ausreichend dürfte demnach eine Anpassungsklausel im Vertrag sein, wonach die Fristen im Einzelfall nach sog. billigem Ermessen anzupassen sind.
Das Urteil dürfte weitreichende Folgen haben. Immerhin folgt aus der Auffassung des Senats nicht lediglich, dass Mieter/innen nur bei Bedarf Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Vielmehr lässt das Vorhandensein einer entsprechenden "starren" Klausel im Mietvertrag jeden Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen entfallen und zwar unabhängig davon, ob ein tatsächlicher Bedarf besteht oder nicht. Wegen des sog. Verbots der geltungserhaltenden Reduktion entfällt die gesamte Klausel des Mietvertrags und wird durch Gesetzesrecht ersetzt. Hiernach ist aber der Vermieter allein zur Instandhaltung des Mietgegenstands verpflichtet.
Dies ist auch nachvollziehbar: Hielte man die Regelung in der Weise aufrecht, wie sie hätte zulässig sein können, d.h. mit einem entsprechenden Verweis auf einen tatsächlichen Reparaturbedarf, so würde man den Vermieter für die Verwendung einer die Mieter/innen stark benachteiligenden Klausel im Mietvertrag noch dadurch honorieren, dass das Gericht den gesamten Vertrag auf das gerade noch Erträgliche reduzierte.
Aber für die betroffenen Vermieter kann es noch schlimmer kommen. Nicht nur, dass sie ihren Anspruch auf Schönheitsreparaturen verlieren. Die Mieter/innen können nun schon während der Mietzeit vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn ein entsprechender Bedarf besteht. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, so kann die Miete gem. § 536 BGB gemindert werden. Daneben kommen gem. § 536 a BGB Schadensersatz oder Aufwendungsersatz nach Ersatzvornahme in Betracht.
*) Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76
Der Bundesgerichtshof (BGH)
Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) haben eine rechtsprägende Wirkung, weil sie die Rechtsprechung der unteren Instanzen (die bis zu diesem Zeitpunkt durchaus unterschiedlich ausgefallen sein mochte) festlegen. Sie finden eine Auswahl von mietrechtlich wichtigen Urteilen des BGH auf der Website der Berliner MieterGemeinschaft unter www.bmgev.de/mietrecht/bgh-urteile.
Alle Urteile des BGH können Sie im Internet unter www.bundesgerichtshof.de im PDF-Format lesen.