Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt.
Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
Keller
Häufig gehören zu den vermieteten Wohnungen auch Kellerräume oder -verschläge. Zwar besteht selten ein Anspruch auf einen bestimmten Keller, aber ein einmal vom Vermieter zugewiesener Kellerraum kann grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Deshalb haben die Mieter/innen auch nicht das Recht Kellerräume ohne Zustimmung des Vermieters untereinander auszutauschen.
Kellerräume können im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen strategische Bedeutung gewinnen und werden gerne, insbesondere wenn der Einbau einer Heizungsanlage geplant ist, "entrümpelt" und schließlich beseitigt. Es sollte ihnen daher große Aufmerksamkeit gewidmet werden. Hilfreich erweisen sich in derartigen Situationen angebrachte Hinweise auf eine strafrechtliche Verfolgung unbefugten Eindringens, Sachbeschädigung, Diebstahls etc.
Werden bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Wohnung und Keller von verschiedenen Eigentümern erworben, so ist dies kein Kündigungsgrund für den Keller. (AG Köln WM 86, 109)
MUSTERAUSHANG
Warnung
Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten sie unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten, werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten.
Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25,26 StGB), als auch gegen den Vermieter/Hausverwalter/Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).
Hans Standfest
Kinder
Kinder von Wohnungsmieter/innen haben dieselben Rechte wie die Mieter/innen selbst. Das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern sind natürliche Äußerungen, an denen keine Vermieter und keine Nachbar/innen Anstoß zu nehmen haben (AG Bergisch-Gladbach, WM 83, S. 236; AG Aachen, WM 75, S. 38). Ebenso ist die hörbare Unruhe hinzunehmen, die durch das normale Spielen von Kindern entsteht (LG Heidelberg, WM 97, S. 38; AG Kassel, WM 91, S. 558; AG Kiel, WM 86, S. 240).
Allerdings, so schränken die Gerichte ein, darf das Spiel nicht zu Ruhestörung anderer Mitbewohner/innen führen. Dabei gelten insbesondere die Zeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie nachts zwischen 22 und 7 Uhr als besonders sensibel.
Bei der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen ist auf deren Zweck und Funktion abzustellen. Rollschuh- oder Fahrradfahren im Treppenhaus oder im Keller müssen daher nicht toleriert werden, Aufzugfahren - nur weil’s Spaß macht - ist auch nicht erwünscht. Wie üblich sind die Eltern im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht für das Verhalten der Kinder verantwortlich (BGH NJW RR 87, S. 13; LG Hamburg, WM 83, S. 27).
Ob Kinder die Außenanlagen benutzen dürfen, hängt vom Charakter der Anlagen und vom Mietvertrag ab. Ziergärten werden als kinderfreie Zone anerkannt, freie Grundstücksflächen hingegen nicht (LG HeidelbergWM 97, 38; LG Berlin WM 87, 212). Hier kann durchaus auch eine Schaukel, Rutsche und dergl. aufgestellt werden. Der von den Kindern ausgehende Lärm ist hinzunehmen (BGH WM 93,277).
Erlaubt der Mietvertrag die kindliche Nutzung der Freiflächen, dann ist Mietminderung wegen Lärmbelästigung nicht möglich. Selbstverständlich können auch die Freunde und Nachbarskinder mitgebracht werden (AG Solingen WM 80, 112). Mietvertragliche Verbote hingegen binden, es sei denn sie sind rechtsmissbräuchlich (LG Fankfurt GWW 71,506).
Die Landesbauordnungen verpflichten in der Regel zur Anlage von Spielplätzen bei Neubauten.
Kinderwagen
Wenn im Mietvertrag oder der Hausordnung keine Regelung getroffen worden ist, können Kinderwagen im Hausflur abgestellt werden (LG Bielefeld WM 93, 37), solange die Mitmieter/innen z.B. wegen des ungünstigen Zuschnitts des Hausflurs nicht erheblich belästigt werden (AG Charlottenburg WM 84, 80). Der Kinderwagen kann auch vor der Briefkastenanlage im Hausflur abgestellt werden, solange die Briefkästen erreichbar bleiben (AG Köln, WM 95, 652). Eine Zustimmung kann der Vermieter nur dann widerrufen, wenn kein Interesse mehr an der Nutzung besteht oder die gebotene Rücksicht unterbleibt (AG Hamburg WM 2000, 303).
Ein Verbot durch Mietvertrag oder Hausordnung kann unwirksam sein, wenn ein/e Mieter/in im Einzelfall darauf angewiesen ist, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen (AG Winsen WM 99, 452).
Eine Mieterin allerdings, die als Tagesmutter mehrere Kinder betreut, darf die Kinderwagen nicht im Hausflur abstellen lassen (LG Hamburg, WM 92, 188).
Kleinreparaturen
Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung. Häufig finden sich aber im Mietvertrag Klauseln, nach denen die Mieter/innen die Kosten für kleinere Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen tragen. Nicht alle solcher Klauseln sind gültig. Das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen. Die Höhe der einzelnen Bagatellreparaturen darf 50 bzw. 75 Euro nicht übersteigen und im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze, ca. 150 - 200 Euro, für den Fall, dass sich die Bagatellreparaturen häufen, genannt werden. Ohne derartige Begrenzung ist die Klausel unwirksam.
Bagatellreparaturen dürfen zudem nur Teile betreffen, die dem direkten Zugriff der Mieter/innen ausgesetzt sind. Wer in der Vergangenheit zur Kasse gebeten wurde, sollte überprüfen lassen, ob nicht das eine oder andere zurückzufordern ist. Gegebenenfalls empfiehlt sich der Besuch einer Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft.
Kündigungsfristen für Mieter/innen
Bei der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 wurde für die Mieter/innen unabhängig von der Wohndauer eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten festgelegt. Der Gesetzgeber beabsichtigte zwar, diese Regelung auch auf die seinerzeit schon bestehenden Verträge anzuwenden, aber eine äußerst unglückliche Ausdrucksweise lieferte den Gerichten Material für strittige Behandlungen und sogar dem Bundesgerichtshof bei dem Urteil vom 18.06.2003 die Grundlage für eine vermieterfreundliche Interpretation.
Für Mietverträge die nach dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt für Mieter/innen immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge aber ist die Situation wesentlich komplizierter:
Es gelten
Die Konfusion wird durch die unterschiedliche Behandlung der alten DDR-Mietverträge vervollständigt.
Eine einheitliche Regelung, die Mieter/innen - von denen ständig mehr Mobilität gefordert wird - nicht unzumutbar lange an gekündigte Wohnungen bindet, ist unerlässlich.
Lärm
"Musik wird oft nicht schön gefunden. Weil sie stets mit Geräusch verbunden", holpert Wilhelm Busch. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht, denn die Person, von der sie ausgeht, mag durchaus anderer Meinung sein. Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn sein.
Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten, juristisch - und nicht eben sehr bestimmt - formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. (Der "normal empfindende Durchschnittsmensch" scheint der Kategorie des "gesunden Volksempfindens" entsprungen, einer in Juristenkreisen durchaus nicht ungebräuchlichen Begrifflichkeit). Das subjektive Empfinden des in seiner Ruhe gestörten Nachbarn kann aber für eine gerichtliche Beurteilung nicht maßgeblich sein.
Wie dem auch sei, es darf auch nach 22.00 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323) - allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten.
Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Selbstverständlich dürfen Kinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13.00 und 15.00 Uhr sowie zwischen 22.00 und 7.00 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder zu vermeiden trachten.
Im Übrigen gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22.00 und 7.00 Uhr, aber nicht nur für diese Zeit. Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten tunlichst außer Betrieb gelassen werden.
Keinen Anspruch auf Schallisolierung durch Verlegen eines Teppichs, sprechen die Gerichte Mietern zu, die sich durch normales Gehen in Straßenschuhen, normales Verhalten von Kindern oder Babygeschrei gestört fühlen (OLG Düsseldorf, DWW 97, 149).
Lärmquellen außerhalb des Hauses sind auf die Ortsüblichkeit und Unvermeidbarkeit zu überprüfen. So werden die Anwohner einer Hauptverkehrsstraße Lärmbelästigungen dulden müssen, die in einem ruhigen Wohngebiet Grund für Mietminderung wären.
Baustellenlärm von einem benachbarten Grundstück berechtigen in der Regel zur Mietminderung.
Der Fluglärm in der Nähe eines Flughafens dagegen ist ortsüblich.
Der nächtliche Lärm, der von der Gastronomie ausgeht, muss von den Anwohnern nur dann hingenommen werden, wenn er in dem Gebiet allgemein üblich ist. Bei erheblichen Lärmbelästigungen können sich die Mieter an das Ordnungsamt wenden.
Mieter/innen, die sich durch das Verhalten der Nachbarn gestört fühlen, können direkt Ansprüche gegen sie geltend machen. Ausgenommen ist die normale Beeinträchtigung, die erst auf Grund des baulichen Zustand des Hauses, besonders der schlechten Schallisolierung, zur unzumutbaren Belästigung wird.
Mieter/innen können aber in jedem Fall vom Vermieter die Unterbindung des Lärms verlangen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, denn er hat die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (LG Hamburg WM 84, 97).
Eine Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Lärm ist ein gerechtfertigter und sehr häufiger Grund für Mietminderungen.
Wenn die Beeinträchtigung zur Gesundheitsgefährdung wird, weil z.B. permanent die Nachtruhe gestört wird, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.
Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche (BGB 823) gegen den Verursacher gegeben sein.