Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Das Stichwortverzeichnis "Mietrechtliche Tipps und Infos von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt.
Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
Haustiere
Haustiere sind in der Stadt beliebte, aber mietrechtlich nicht ganz unproblematische Mitbewohner. Weil im Gesetz eine Regelung fehlt, ist in erster Linie bedeutend, was der Mietvertrag sagt. Dabei sind vier Möglichkeiten zu unterscheiden:
1. Der Mietvertrag enthält keine Bestimmung:
In diesem Fall ist nach dem "vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache" zu fragen. Ist z.B. Hundehaltung ebenso üblich wie das Aufstellen einer Waschmaschine? Die Antwort der Gerichte fällt zwar höchst unterschiedlich aus, die meisten Gerichte tendieren aber bei Hunden zu einer negativen Beurteilung. Katzen werden in der Regel eher als ,normal‘ angesehen und Tiere wie Meerschweinchen oder Goldhamster, Zierfische etc. bedürfen keinesfalls der Zustimmung des Vermieters.
2. Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung:
Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag konkret die Haltung von Hunden oder Katzen untersagt (solche Regelungen sind wirksam) oder ob er ein generelles (und dann unwirksames) Verbot der Tierhaltung ausspricht. Bei einer unwirksamen Klausel muss der Vermieter konkrete Störungen durch die Hunde- oder Katzenhaltung nachweisen. Putzige Kleintiere im Käfig sind generell nicht zu verbieten.
3. Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters:
Zwar hängt die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters, aber nicht von seiner Willkür ab. Mieter/innen können deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter gewichtige Gründe für die Versagung der Zustimmung geltend machen kann. Halten z.B. bereits andere Mieter/innen Hunde oder Katzen, wäre ein Verbot rechtsmissbräuchlich.
4. Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung:
Zwar können Hunde und Katzen, ohne dass der Vermieter zustimmen muss, gehalten werden, aber nicht in ungebührlicher Anzahl. Die vertragliche Erlaubnis zur Tierhaltung erstreckt sich auch nicht auf Kampfhunde oder ungewöhnliche Tiere wie Gift- und Würgeschlangen oder gar Panzerechsen.
Hauswart
Fast scheint er ausgestorben, der klassische Hauswart, der in den Altbauten die Treppen sauber hielt, den Hof kehrte, den man ansprach, wenn der Wasserhahn tropfte und der irgendwie und je nachdem als lästig oder hilfreich empfunden wurde. Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger Leistungen. Das Problem ist aber auch bei ihnen: Der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil darf nicht in der Betriebskostenabrechnung erscheinen.
(AG Köln 208 C 460/92, WM 1995, 120 und 201 C 63/94, WM 1994, 612).
Heizpflicht des Vermieters
Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen sowie Küchen und 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.
Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.
Da die Mieter/innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Holen Sie deshalb unbedingt Rechtsrat ein, bevor Sie die Miete mindern!
Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus - z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).
Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.
Hinterlegung
Auch das soll vorkommen: Der Vermieter weigert sich, die Miete entgegenzunehmen. Leider sind Mieter/innen in solch einem Fall nicht von ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Mietzahlung befreit. Mieter/innen können aber den fälligen Betrag bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegen. Die Kosten hat in der Regel der Vermieter zu tragen.
Mitunter besteht Unklarheit über die Person des Vermieters, insbesondere im Zusammenhang mit Eigentümerwechsel kann es dazu kommen. Die Hinterlegung der Miete befreit dann die Mieter/innen von ihren Verpflichtungen, ohne dass sie riskieren, an einen nichtberechtigten Empfänger zu leisten.
Indexmiete
Der § 557 BGB gestattet durch eine Vereinbarung im Mietvertrag, die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index für die Lebenshaltungskosten zu binden. Ein anderer Index ist nicht zulässig. Bei der Mietanpassungsvereinbarung muss es sich um eine echte Gleitklausel handeln, d.h. die Höhe des Mietzinses muss zu dem Index in einer Beziehung stehen, die den Parteien keinen Spielraum für unterschiedliche Auslegungen oder Verhandlungen lässt. Außerdem muss gewährleistet sein, dass sich der Mietzins nicht nur bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht, sondern bei Verringerung der Bezugsgröße auch vermindert. Andere Mieterhöhungen, vor allem die auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützten, sind bei solchen Vereinbarungen weitgehend ausgeschlossen. Ausgenommen sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. Modernisierungen kann der Vermieter nur für Baumaßnahmen in Rechnung stellen, die er nicht zu vertreten hat, z.B. wegen gesetzlicher Verpflichtung zur Einsparung von Energie.
Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Zunächst muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahrs unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Voraussetzung für den Eintritt der Mieterhöhung ist weiterhin eine schriftliche Erklärung; die Textform reicht hier aus. In diesem Mieterhöhungsschreiben muss die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) angegeben werden sowie die sich daraus ergebende höhere Miete. Falls nicht anders vereinbart, ist die Mieterhöhung nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam.
Beispiel für eine echte Gleitklausel:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als fünf Punkte, so ändert sich der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend."
Laufzeit der Indexmiete
Mitanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind seit dem 01.09.1993 zulässig.
Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen.
Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zustande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr suspendiert.
Inklusivmiete (Teilinklusivmiete)
Die Inklusivmiete wird auch Bruttomiete genannt. Ist eine Inklusivmiete vereinbart, so kann dies bedeuten, dass Mieter/innen überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen haben, oder aber, dass sie als einkalkulierter Teil in dem Grundmietzins enthalten sind, ohne besonders aufgeschlüsselt oder ausgewiesen zu werden.
Von einer Teilinklusivmiete spricht man, wenn nur einige Betriebskosten in der Miete enthalten sind, andere aber gesondert in Rechnung gestellt werden. Häufig ist dies der Fall bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten.
Bei einem Mieterhöhungsverlangen ist die Miete jeweils um die in der Miete enthaltenen Betriebskosten zu bereinigen, um prüfen zu können, ob die rechnerische Nettokaltmiete im Rahmen des Mietspiegels liegt.
Insolvenz
Die 1999 in Kraft getrete Insolvenzordnung ermöglicht auch Privatpersonen, Insolvenz mit dem Ziel anzumelden, einerseits die Gläubiger zu befriedigen, andrerseits die wirtschaftliche Existenz zu bewahren und weiterhin am Wirtschaftsleben teilzunehmen.
Der Antrag muss vom Schuldner oder einem Gläubiger bei dem zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Mit der Eröffnung verliert der Schuldner die Berechtigung über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verfügen. Das Insolvenzgericht kann aber eine Eigenverwaltung durch den Schuldner gestatten und ihn lediglich der Kontrolle durch den Insolvenzverwalter unterstellen. Das Verfahren führt zur sog. Wohlverhaltensperiode, in der sich der Schuldner von seinen Schulden befreien kann. Redliches Verhalten wird vorausgesetzt. Außerdem ist der Schuldner verpflichtet, jede zumutbare Arbeit anzunehmen.
Wenn Mieter/innen zum Zeitpunkt des Eröffnungsantrags noch nicht im Besitz der bereits angemieteten Wohnung waren, räumt die Insolvenzordnung (InsO) den Mieter/innen sowie dem Vermieter das Recht ein, vom Mietvertrag zurückzutreten.
In allen anderen Fällen stellen Vermögensverminderung und evtl. Zahlungsverzug keine Kündigungsgründe dar. Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Rückstands von zwei Monatsmieten bleibt erhalten.
Die Kaution gehört ebenfalls zur Insolvenzmasse, der Vermieter kann aber ihre Absonderung verlangen (§ 49 InsO). Dies gilt auch für Gegenstände, die im Eigentum des Vermieters stehen.
Bei Insolvenz des Vermieters geht das Verfügungsrecht auf den Insolvenzverwalter über. Der Vermieter kann weder Mietverträge schließen, noch die Miete einziehen. Geschlossene Mietverträge gelten selbstverständlich weiter, es sei denn, der Mieter ist noch nicht in die Wohnung eingezogen. In diesem Fall kann der Insolvenzverwalter zwischen Erfüllung und Nichterfüllung des Vertrags wählen.
Bei Zahlung der Miete an den insolventen Vermieter ist nur der/die gutgläubige Mieter/in von der Leistungspflicht befreit. Falls also der/die Mieter/in zum Zeitpunkt der Mietzahlung bereits Kenntnis von der Insolvenz des Vermieters hatte, dann muss die Miete ein zweites Mal gezahlt werden und zwar an den Insolvenzverwalter.
Dem Mieter steht hinsichtlich der Kaution ein Aussonderungsrecht gegenüber dem Insolvenzverwalter zu (§47 InsO).