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| Spannbreiten der Betriebskosten | |||||||||||||||
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Die Lebenshaltungskosten steigen mit einer Zwangsläufigkeit, die etwas Naturgesetzliches hat. Die Mieten tun es ihnen in der Regel dabei nicht nur gleich, sondern überflügeln sie sogar. Und das auch trotz des Gejammers über die Wohnungsleerstände. In den letzten Jahren haben aber beide in den Betriebskosten einen Konkurrenten gefunden, dessen Zugriff auf die Haushaltskassen der Mieter wesentlich nachhaltiger war. So wuchsen die Kosten für Müllabfuhr in den alten Ländern zwischen 1991 und 1999 um 124 %, für Abwasser um 65 %. Die Lebenshaltungskosten erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 20,3 % (Tabelle 1). In den von Gewos seit 1996 für Berlin ermittelten durchschnittlichen Betriebskostenpauschalen (in DM/qm und Monat) drückt sich die Entwicklung weniger abstrakt aus (Tabelle 2). Die durchschnittliche Steigerung dessen, was die Mieter Monat für Monat zu zahlen hatten, betrug in dem Untersuchungszeitraum von 1996 bis 2000 ca. 25 %. Das Problem ist auch von den Wohnungsunternehmen nicht unbemerkt geblieben. "Die Wohnungswirtschaft sagt Mietnebenkosten den Kampf an", titelt die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft" in ihrer Ausgabe vom März 2002 martialisch. Vertreter des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen) sowie von verschiedenen Wohnungsunternehmen haben unter Leitung der Fachhochschule Nürtingen die "Geislinger Konvention" als eine Waffe in diesem Kampf entwickelt. Diese Konvention soll Objekte gleichen Bautyps bezüglich der Betriebskosten vergleichbar machen und dadurch ein "Betriebskosten-Benchmarking", d.h. die Ermittlung eines Richtwerts, an dem sich Unternehmen messen lassen müssen, ermöglichen. Wird dann eine "best practice" ermittelt, an der sich alle anderen Unternehmen orientieren und die sie übernehmen, könnten letztlich die Mieter die glücklichen Nutznießer dieser wohnungswirtschaftlichen Mühewaltungen sein, so wird uns mitgeteilt. Die Mieter nehmen es gelassen zur Kenntnis und bleiben skeptisch. Die BBU, der Verband der Berlin-Brandenburgischen-Wohnungsunternehmen, der Regionalverband des GdW hat bereits 1992 einen Betriebskostenvergleich eingeführt an dem sich - nach eigenen Angaben - 400 Mitgliedsunternehmen beteiligen. Den Erfolg beurteilt die "Wohnungswirtschaft" außerordentlich günstig: "Die Betriebskosten hatten 1995 im Land Brandenburg, 1996 in den östlichen Bezirken Berlins und 1997 im Westteil Berlins ihren Höchststand. Seitdem sind die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin um durchschnittlich 150 bis 250 Euro pro Jahr und im Land Brandenburg sogar um mehr 250 Euro pro Jahr entlastet worden." "Das Grundeigentum" (3/2002) vervollständigt die guten Nachrichten durch eine Auflistung großer Wohnungsunternehmen und deren sich seit 1998 immer weiter verringernden kalten Betriebskosten (Tabelle 3). Eine in mehrfacher Hinsicht interessante Aufstellung. Sie gibt nicht nur einen Überblick über die Spannbreite der Kosten, die den verschiedenen Gesellschaften entstehen oder sagen wir vorsichtiger, mit denen die Gesellschaften die Mieter belasten, sondern sie zeigt auch die Möglichkeit, die Kosten vermieterseitig zu beeinflussen. Dennoch entquellen dem Katalog finstere Fragezeichen. Zunächst einmal macht stutzig, dass Gewos eine grundsätzliche Aufwärtsbewegung der Betriebskosten auch in den letzten beiden Jahren ermittelt hat und nur in einigen Marktsegmenten minimale Verringerungen feststellen konnte (Tabelle 2), die Wohnungsunternehmen jedoch gegen diesen Trend im Durchschnitt ca. 9 % und in Einzelfällen bis zu 33 % eingespart haben wollen. Das ist nicht sehr überzeugend, vor allem wenn man in Rechnung stellt, dass die Mitgliedsunternehmen der BBU in Berlin mit über 800.000 Wohnungen fast 50 % aller Mietwohnungen verwalten. Denn sollte dies tatsächlich zutreffen, müssten die restlichen 50 %, die privaten Eigentümer, in den letzten Jahren in den Betriebskosten geradezu geschwelgt haben. Aber auch im Rahmen der BBU-Unternehmen wäre Aufklärung vonnöten. Wie kommt es, dass die WBMI (Real Estate Aktiengesellschaft Berlin) 1998 im Durchschnitt 5,25 DM berechnen musste und welche Nachlässigkeiten mögen dahinter gesteckt haben, wenn sich zwei Jahre später, ohne dass die Versorgerpreise gesunken sind, dieser Betrag auf 3,50 DM reduziert hat. Man möge sich einmal vorstellen, welche ungerechtfertigten Kosten den Mietern entstanden sind. Seit dem 01.09.2001 ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit auch im Gesetz verankert (§ 556 Abs.3, § 560 Abs.5 BGB). Doch dieses Gebot ist nicht neu. Von der Rechtsprechung wurde schon immer der Standpunkt vertreten, dass nur solche Betriebskosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Wie sich die 5,25 DM der WBMI zu diesem Grundsatz in vernünftige Beziehung setzen lassen, dürfte wohl nur der Geschäftsführung klar sein. Das MieterEcho beabsichtigt, sich zukünftig dem Problem Betriebskosten stärker zu widmen. Mit unserer Umfrage wenden wir uns an alle Mitglieder. Wir werden sicherlich nicht das Material für einen Betriebskostenspiegel zusammenstellen können, hoffen aber, Einsicht in die Spannbreite der Betriebskosten insgesamt sowie der einzelnen Betriebskostenarten zu erhalten und dadurch eine wichtige Orientierungshilfe für die eigene Überprüfung und die Überprüfung in den Beratungsstellen zu gewinnen. Grundsätzlich haben wir uns an die in der Anlage zum § 27 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vorgegebene Liste gehalten, sie aber nach Erfahrungen aus der Praxis geringfügig modifiziert. Sollten in Ihren konkreten Abrechnungen andere Rubrizierungen vorkommen, so kann der Fragebogen entsprechend verändert werden. In den Kopfspalten fragen wir einige Angaben ab, die Einfluss auf bestimmte Betriebskostenarten haben. (Im Falle der Schneebeseitigung ist leicht einzusehen, dass ein Gebäude mit vielen Wohnungen und schmaler Straßenfront wesentlich geringere Kosten erzeugen sollte als ein freistehender Zweigeschosser). Der Umlageschlüssel ist selbstverständlich von großer Bedeutung. In der Regel werden die Betriebskosten entsprechend der Wohnfläche aufgeteilt. Es gibt aber auch Abweichungen. Sollte das der Fall sein, bitten wir um entsprechende Ergänzung. In unserem Formular haben wir drei Spalten für die Historie der Betriebskosten reserviert. Man müsste die Abrechnungen der letzten Jahre dafür zu Rate ziehen. Dies sollte aber nur geschehen, wenn es keine Mühe macht. Auch mit den Daten aus der letzten Abrechnung ist der Zweck der Umfrage bereits erfüllt. So bleibt uns nur der Hinweis, dass man die Antwort gerne unfrankiert an die
Wir hoffen auf eine große Beteiligung und bedanken uns schon jetzt ganz herzlich.
Tabelle 1
Quelle: Institut für Städtebau
Tabelle 3
Quelle: Das Grundeigentum (3/2002) | |||||||||||||||
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© Berliner Mietergemeinschaft 2001 |
