Eine ordnungsgemässe Mieterhöhung nach Modernisierung mus berechnet und erläutert sein. Die Berechnung und Erläuterung mus sich aus der Mieterhöhungserklärung selbst ergeben. Die Bezugnahme auf irgendwelche Anlagen reicht nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 24. März 1998 - 63 S 466/97 -

Der Vermieter hatte Modernisierungsmassnahmen zur Wärmedämmung in drei Bauabschnitten durchgeführt. Die Wohnungsbaukreditanstalt (WBK) - jetzt Investitionsbank Berlin (IBB) - hatte die Vollwärmeschutzarbeiten genehmigt und die Gesamtkosten anerkannt.

Der Vermieter erklärte nach Abschlus der Baumassnahmen gemäs §§ 8 und 10 Wohnungsbindungsgesetz die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Der Mieterhöhungserklärung waren die Wirtschaftlichkeitsberechnung, sämtliche Bescheide der WBK bzw. IBB sowie ein Rundschreiben an alle Mieter beigefügt. In der Mieterhöhungserklärung waren die bisherige Miete, der Mieterhöhungsbetrag und die neue Miete aufgeführt. Die Erklärung nahm Bezug auf das beigefügte Rundschreiben, im Rundschreiben war Bezug genommen auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie die Bescheide der WBK/IBB.

Die Mieter zahlten die verlangte Mieterhöhung nicht. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Die Klage des Vermieters blieb erfolglos. Das Gericht führte zur Begründung aus: Die Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, da sie entgegen § 10 Absatz 1 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Satz 2 und § 4 Absatz 7 Neubaumietenverordnung nicht hinreichend erläutert ist. Aus der Mieterhöhungserklärung selbst ergibt sich noch nicht einmal die Art der Modernisierungsmassnahme auch nicht aus dem beigefügten Rundschreiben. Auch wenn dem Mieter bekannt gewesen sein sollte, das ein Wärmeschutz angebracht worden ist, handelte es sich nicht um ein Gewerk oder eine Massnahme, sondern um mehrere verschiedene Massnahmen. So gab es - wie sich aus den Schreiben der WBK/IBB ergab - insgesamt drei Bauabschnitte. Die einzelnen Bauabschnitte waren jeweils Gegenstand unterschiedlicher Genehmigungen der WBK/IBB, die voneinander zu trennen waren. Sie gliederten sich in Vollwärmeschutzarbeiten und in Dachdecker- und Metallbauarbeiten auf. Sie sind auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgeführt worden. Diese unterschiedlichen Massnahmen hätten in der Mieterhöhungserklärung dargetan und erläutert werden müssen, um den Anforderungen von § 10 Absatz 1 Wohnungsbindungsgesetz zu genügen. Aus der Mieterhöhungserklärung ergab sich nichts dergleichen. Die Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung selbst kann jedoch nicht durch Beifügung von Schreiben und Bescheiden der WBK/IBB ersetzt werden. Diese Anlagen lassen zwar die Modernisierungsmassnahmen erkennen, enthalten jedoch keine nachvollziehbare Darstellung der Massnahmen im einzelnen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weisse

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