Der Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten auch dann verlangen, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, daß die Betriebskosten Bestandteil der Miete sind. (Inklusivmiete).

Der Vermieter muß bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Absatz 2 MHG nicht automatisch einen Vorwegabzug von Betriebskosten für die im Hause befindlichen Gewerbebetriebe vornehmen. Es ist nicht erforderlich, daß die einzelnen Betriebskostenarten nach einzelnen Rechnungen mit Datum und Betrag aufgeschlüsselt sind.

LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 1997, - 63 S 410/96 -

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. Der Mieter hatte sich mit den Argumenten gewehrt, daß zum einen im Mietvertrag die Einbeziehung von Betriebskosten in die Miete nicht vereinbart war (Inklusivmiete) und zum anderen vom Vermieter für die im Hause befindlichen Gewerbebetriebe (Reisebüro und Architekturbüro) die anteiligen Betriebskosten nicht herausgerechnet waren.

Das Gericht ging davon aus, daß eine Erhöhung der "Bruttokaltmiete" auch dann zulässig sei, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sei, daß diese Kosten Bestandteil der Miete sind. Die Vorschrift des § 4 Absatz 2 MHG lasse vielmehr auch die Erhöhung von sogenannten "Inklusivmieten" wegen gestiegener Betriebskosten zu.

Der Mieter konnte sich gegen die Mieterhöhung auch nicht mit dem Argument durchsetzen, daß der Vermieter den gewerblich genutzten Anteil der Gesamtfläche anteilig hätte herausrechnen müssen. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nur bei Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum gemäß § 20 Absatz 2 Satz 2 NMV erforderlich. Ist jedoch nicht erkennbar, inwieweit für die gewerblich genutzten Flächen keine gesonderten Betriebskosten angefallen sind, so trifft den Vermieter nach Ansicht des Gerichts auch keine negative Erläuterungspflicht.

Aus der Art der Nutzung als Laden oder Büro folge nicht notwendig, daß hierdurch gegenüber dem Wohnraum überdurchschnittliche Mehrkosten anfallen, die einen unterschiedlichen Umlegungsmaßstab erfordern. Es liege vielmehr in der Natur der Sache, daß es bei den Betriebskosten keine absolute, sondern nur eine relative Gerechtigkeit zwischen den verschiedenen Mietern geben kann. Hierbei muß nach Ansicht des Gerichts eine vernünftige Relation zwischen den berechtigten Interessen des Mieters und dem Aufwand des Vermieters bei der Begründung der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gezogen werden. Für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung war es auch nicht erforderlich, daß die einzelnen Posten der gegenüberzustellenden Betriebskosten zum jeweiligen Stichtag nach Rechnungsdatum und Höhe einzeln aufgeschlüsselt werden. Es genügt nach Ansicht der Kammer vielmehr die Zusammenstellung verbunden mit der Möglichkeit des Mieters, beim Vermieter in die erforderlichen Unterlagen Einsicht zu nehmen, sofern der Vermieter dem Mieter die Unterlagen in einer geordneten Zusammenstellung vorlegt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann

Anmerkung:
Der erste Leitsatz der vorstehenden Entscheidung wurde mittlerweile durch Rechtsentscheid des OLG-Hamm überholt: "Ist in einem Wohnraummietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten umfaßt, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist... eine Mieterhöhung nach § 4 MHG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen." OLG-Hamm, Beschluß vom 20.8.97 - 30 REMiet 2/97, GE 97 1165f